VnMoney 09/12/2013 10:05

Sẽ sa lầy nếu đổ xô làm nhà giá rẻ

Không ít doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) đang lao vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cảnh báo, nhà giá rẻ dễ gánh lỗ, việc ôm nhiều dự án có thể khiến DN sa lầy.

Đầu tư nhà giá rẻ theo phong trào tiềm ẩn nhiều nguy cơ. (trong ảnh: Một dự án bất động sản tại quận Hà Đông, Hà Nội). Ảnh: L.H.V.
 
Ham rẻ ôm nhiều
 
Thời gian qua, thị trường BĐS xuất hiện hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án dang dở, sau đó chủ mới đầu tư hoàn thiện rồi bán ra thị trường. Một loạt dự án của các “ông lớn” như Đất Xanh Group, Hoàng Quân, Hưng Thịnh, Cengroup…đang tham gia vào hoạt động này. Thậm chí, có đơn vị còn tận dụng cơ hội để cùng lúc mua lại nhiều dự án để bán ra thị trường với giá rẻ, chấp nhận lãi ít. Phân khúc nhà giá rẻ tại Hà Nội và TPHCM hiện đang cạnh tranh khốc liệt, với hàng loạt dự án chào bán và khởi công thời gian gần đây.
 
Tuy nhiên, xu thế đó cũng đang đặt thị trường BĐS vào những nguy cơ không nhỏ. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cảnh báo nhà giá rẻ hiện có giá bán khoảng 13 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án chào bán giá 10-11 triệu đồng/m2. Trong khi, hơn 2 năm trước, nhà ở xã hội tại Hà Nội đã có giá 13-14 triệu đồng/m2 (DN chỉ được lãi không quá 10% giá thành).
 
“Mức giá bán 11-12 triệu đồng/m2 rất khó để có lãi, sát với giá thành xây dựng, hệ số an toàn kinh doanh rất thấp. Nếu trong quá trình xây dựng xảy ra biến động tăng giá vật liệu, nhân công, lãi ngân hàng…, DN sẽ lỗ, lúc đó khó đủ sức tiếp tục triển khai dẫn đến dự án rơi vào cảnh đắp chiếu lần hai” - ông Đực nói.
 
 
Tại Hà Nội, hàng loạt dự án nhà giá rẻ đang chào bán như: Đại Thanh (từ 10 triệu đồng/m2), Tân Tây Đô (11-13 triệu đồng/m2), CT12 Văn Phú (trên 11 triệu đồng/m2)…. Tại TP HCM: Nhất Lan 3 (Bình Chánh), Sunview (1, 2, 3), 4S Riverside Linh Đông (Thủ Đức), Nam Sài Gòn Riverside (Nhà Bè)… giá bán dưới 1 tỉ đồng/căn.
Theo ông Đực, nếu một dự án phải dừng có thể kéo theo các dự án khác cũng dừng theo, vì có DN cùng lúc mua lại và triển khai tới 5-6 dự án, thị trường chắc chắn lại rơi vào cảnh “đóng băng”. Ông Đực dẫn chứng một dự án trên đường Phạm Văn Chiêu (quận Gò Vấp, TP HCM), được mua lại nhưng chủ mới chỉ thi công tiếp được tầng 8 phải dừng, đã “đắp chiếu” từ nhiều tháng nay.
 
Ngoài ra, để có được nhà giá rẻ, DN phải có tiềm lực tài chính, quản trị và khoa học kỹ thuật tốt. Nhưng theo ông Đực, những DN mua lại dự án hiện nay đều có gốc là các sàn giao dịch BĐS. Nên có thị trường, có khách hàng tốt, thậm chí có ngân hàng hỗ trợ, nhưng kinh nghiệm xây dựng và đầu tư lại ít. “Từ anh môi giới sang anh sản xuất có khác biệt rất lớn. Anh chưa có kinh nghiệm mà xây dựng tràn lan, cùng lúc làm nhiều dự án, nguy cơ thua lỗ sẽ rất cao” - ông Đực nói.
 
Lãnh đạo một doanh nghiệp đang mua lại một số dự án dở dang ở TPHCM thừa nhận, làm phân khúc nhà giá thấp rất khó, nhiều chủ đầu tư không muốn làm. “Biên độ lợi nhuận chỉ vài phần trăm (%), nếu một năm giá vật liệu xây dựng tăng 5-7% DN sẽ lỗ, nên làm phân khúc này rất mong manh” - vị lãnh đạo trên nói.
 
Ông tính toán, một tòa nhà cao dưới 16 tầng giá thành xây dựng và hoàn thiện cơ bản khoảng 7 triệu/m2 sàn (tính cả phần sở hữu chung), trên 20 tầng khoảng 8 triệu/m2 sàn; cộng thêm tiền sử dụng đất khoảng 2,5 triệu đồng/m2; rồi các chi phí lãi vay, thiết kế, quản lý, giám sát, bán hàng… cộng thêm vào giá thành khoảng 17%.
 
“Tổng toàn bộ giá thành xây dựng đã khoảng 13-14 triệu đồng/m2, phần tăng thêm sẽ là lãi của doanh nghiệp, trong khi giá bán hiện cao cũng chỉ khoảng 14,5 triệu đồng/m2. Lãi thấp nhưng chúng tôi vẫn làm vì BĐS khó khăn, các phân khúc khác đều không bán được. Giờ kinh doanh BĐS chỉ mong không lỗ” - ông nói thêm.
 
Mối lo từ giá vật liệu xây dựng
 
Nhà giá rẻ phụ thuộc nhiều vào sự ổn định của giá vật liệu xây dựng. Tuy nhiên, giữa tháng 9 vừa qua, các DN sản xuất xi măng đã có đợt điều chỉnh tăng giá bán, với mức tăng từ 5-9% (tùy từng DN).
 
“Giá xi măng phụ thuộc nhiều vào giá điện, nguyên liệu clinker… nên chỉ một trong các yếu tố này biến động giá xi măng sẽ tăng theo. Đợt tăng giá xi măng hồi tháng 9 là do giá điện tăng trước đó” - ông Nguyễn Quang Cung, Chủ tịch Hiệp hội Xi măng Việt Nam nói.
 
Theo ông Cung, giá xi măng hiện khó tăng tiếp vì lượng tồn kho còn lớn (2,5 triệu tấn), nhưng diễn biến giá quý I/2014 sẽ khó đoán.
 
Với thép xây dựng, ông Phạm Chí Cường, nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thép Việt Nam cho rằng, hiện tồn kho thép vẫn lớn, lại cạnh tranh khốc liệt nên giá thép khó biến động mạnh. Tuy nhiên, vào tháng 10 và 11 vừa qua, khi giá than, điện đồng loạt tăng, một số DN sản xuất thép đã tăng giá bán từ 5-6%.
 
“Nhà giá rẻ tỷ suất lợi nhuận thấp nên nguy cơ lỗ có thể nhìn thấy. Một dự án phải triển khai 2-3 năm, biến động là khó tránh, nên cần điều tra kỹ trước khi đầu tư, tránh làm theo phong trào như trước đây” - ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cảnh báo. Theo ông Liêm, khi thị trường BĐS phục hồi, cầu tăng, lúc đó giá vật liệu xây dựng sẽ tăng theo.
vietvinh
từ khóa :

Viết bình luận

Điểm giao dịch số “hút” khách hàng trải nghiệm
30/9/2022 548 1k
Bức tranh số hóa ngành ngân hàng ngày càng trở nên sôi động, các sản phẩm dịch vụ được số hóa ở mức cao mang đến những trải nghiệm mới mẻ, đa dạng tiện ích cho khách hàng (KH) từ ứng dụng trên điện thoại cho đến các điểm giao dịch số tự động 365+.
Ngân hàng quyết tâm gỡ khó cho doanh nghiệp, giúp tiếp cận gói hỗ trợ lãi suất 2%
29/9/2022 548 1k
Hội nghị khách hàng trực tuyến toàn quốc được các ngân hàng tổ chức nhằm phổ biến, giải đáp, tháo gỡ khó khăn trong triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất (HTLS) 2% từ ngân sách nhà nước, thu hút hơn 300 doanh nghiệp tham gia.
Triển vọng các ngân hàng từ nay đến cuối năm
26/9/2022 548 1k
Mùa báo cáo kết quả kinh doanh quý III của các ngân hàng đang đến gần. Tại kỳ báo cáo này, lợi nhuận và nợ xấu sẽ là những mối quan tâm hàng đầu sau khi tín dụng tăng chậm lại trong 3 tháng qua.
NAM A BANK tặng vé xem các trận đấu vòng bảng WORLD CUP 2022
26/9/2022 548 1k
Kỷ niệm 30 năm thành lập (21.10.1992 - 21.10.2022), Nam A Bank triển khai chương trình “30 năm, vạn ưu đãi, triệu niềm vui” với hàng loạt ưu đãi và quà tặng hấp dẫn. Chương trình nhằm tri ân khách hàng (KH) đã tin tưởng và đồng hành cùng Ngân hàng trong suốt 3 thập kỷ qua.
Mua nhà bằng tiền thuê nhà: giải pháp từ Legacy Prime

Mua nhà bằng tiền thuê nhà: giải pháp từ Legacy Prime

Với mức giá chỉ khoảng 1 tỉ đồng/căn kèm theo phương án trả góp khoảng 9 triệu đồng/tháng, khu căn hộ Legacy Prime đã giải bài toán an cư cho rất nhiều gia đình tại Bình Dương trước áp lực giá...