Thời gian qua, thông tin sáp nhập tỉnh, thành gây xôn xao trên thị trường bất động sản. Sau các thị trường phía Bắc như Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Hưng Yên, Bắc Giang… đồng loạt tăng giá trước thông tin sáp nhập tỉnh thì gần đây, bất động sản phía Nam cũng rộn ràng không kém. Người mua bắt đầu "sốt sắng" trước thông tin các tỉnh, thành lân cận khả năng cao sẽ sáp nhập với TP HCM.

Mới đây, thị trường "rộ" lên thông tin Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ sáp nhập vào TP HCM. Theo phân tích địa giới, TP HCM phía Bắc tiếp giáp tỉnh Bình Dương, phía Tây Bắc giáp Tây Ninh, phía Đông Bắc giáp Đồng Nai, phía Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, phía Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và tỉnh Tiền Giang.

Nhận định từ các chuyên gia, gần đây TP HCM đã quan tâm nhiều hơn đến phát triển kinh tế biển. TP HCM cách biển chỉ khoảng 50 km, sau khi nhập Cần Giờ đã có khoảng 23 km bờ biển. Trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu có đến hơn 300 km bờ biển, giáp Cần Giờ, thẳng một đường liền lạc.

Một khu vực quan trọng tiếp giáp TP HCM nữa là Bình Dương. Bình Dương đã thành công lớn trong việc tạo dựng các khu công nghiệp, song vẫn cần đến hệ thống cảng, kho vận, viễn thông và nhất là các cơ sở Tài chính - Ngân hàng đang tập trung ở TP HCM. Nếu đưa Bình Dương, TP HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu vào một cương giới hành chính và kinh tế chung sẽ tận dụng được các ưu thế của cả ba và thực hiện tầm nhìn hướng đến kinh tế biển, kinh tế xanh và kinh tế số.

Mặt khác, hiện nay khu vực các tỉnh vùng Đông Nam bộ đang trong thời kỳ đẩy mạnh đầu tư công. Định hướng trong 5-10 năm tới phải hoàn thành hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng đồng bộ. Vì vậy, giả sử sáp nhập TP HCM với một số tỉnh như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai... sẽ tạo ra cơ hội rất lớn để rà soát, đánh giá tổng thể toàn bộ hệ thống dự án hạ tầng kết nối vùng Đông Nam bộ nhắm đến việc đầu tư hiệu quả.

Có thể thấy, với thông tin sáp nhập đã phần nào tác động đến tâm lý người mua bất động sản. Dấu hiệu tăng giao dịch và giá bán đã xuất hiện ở một số khu vực. Đặc biệt, các dự án căn hộ, nhà phố có lợi thế gần địa phận TP HCM, hoặc kết nối gần với TP HCM thông qua các tuyến hạ tầng trọng điểm đang kỳ vọng mặt bằng giá sẽ thay đổi rất nhiều nếu các tỉnh sáp nhập vào TP HCM.

Ghi nhận thực tế cho thấy, một số dự án căn hộ tại Bình Dương chào thị trường ở giai đoạn này có thanh khoản khá tích cực. Người mua tỏ ra "sốt sắng" trước thông tin tỉnh này có thể sáp nhập với TP HCM, giá bất động sản sẽ còn gia tăng trong thời gian tới. Bên cạnh đó, việc hạ tầng liên tục được đầu tư và lãi suất ngân hàng dần ổn định cũng phần nào tác động đến tâm lý "đón đầu" của nhà đầu tư.

Đặc biệt, một số dự án có khoảng cách gần với TP HCM lại nằm ngay các trục giao thông trọng điểm đã và đang hút dòng tiền người mua. Đơn cử, dự án The Emerald 68 do Tập đoàn Lê Phong và Coteccons đầu tư - phát triển, DKRA Realty triển khai tiếp thị và phân phối cho thấy sức cầu không hề giảm nhiệt. Thậm chí, khách hàng quan tâm tốt hơn so với giai đoạn mới chính thức ra mắt thị trường vào tháng 8 năm ngoái.

Không chỉ ngày cuối tuần mà những ngày trong tuần lượng khách đến khu vực căn hộ mẫu của dự án để tìm hiểu dự án khá đông đúc. Trong đợt này, chủ đầu tư ra chính sách booking sớm hưởng ưu đãi 1% trên tổng giá trị căn hộ, cùng loạt ưu đãi thanh toán hấp dẫn như chỉ đóng 10% (tức 190 triệu đồng) có thể ký hợp đồng mua bán, thanh toán đủ 50% (tương đương trên dưới 1 tỉ đồng) là vào ở. Người mua còn được ngân hàng hỗ trợ vay vốn 70%, ân hạn gốc và lãi đến 24 tháng.

Tuy vậy, không hẳn vì thông tin sáp nhập mà dự án mới được người quan tâm. Nội tại của The Emerald 68 có nhiều lợi điểm về vị trí, chất lượng xây dựng, giá cả, hệ thống tiện ích... vượt trội hơn so với các dự án cùng khu vực. Theo đó, mặt bằng giá khu vực sát ranh TP HCM đang dao động trên dưới 55 triệu đồng/m2, trong khi The Emerald 68 với lợi thế cách ranh Thủ Đức chỉ 800 m và có mức giá thấp hơn, nhiều người kỳ vọng giá của dự án này sẽ còn gia tăng trong bối cảnh hạ tầng tiếp tục được nâng cấp và thông tin sáp nhập với TP HCM thành hiện thực.

Thực tế, tâm lý người mua "ăn theo" thông tin hạ tầng hay quy hoạch không lạ trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, yếu tố sáp nhập hay quy hoạch lên thành phố không hoàn toàn chi phối được sức cầu của toàn thị trường mà được cộng hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau.

Vừa qua, thị trường bất động sản phía Nam sôi động trở lại, bản chất có nhiều yếu tố thúc đẩy, không riêng gì thông tin sáp nhập các tỉnh. Theo đại diện CBRE Vietnam, nhiều dự án căn hộ, nhà phố, đất nền mở bán đầu năm nay ở TP HCM, Bình Dương và Long An ghi nhận tiỉ lệ hấp thụ lên đến 80%-90%, trong đó có bóng dáng của nhiều nhà đầu tư phía Bắc. Điều này cho thấy, sức mua bất động sản phía Nam đang phục hồi tích cực.

Sau giai đoạn trầm lắng, nhiều dự án của các chủ đầu tư lớn khu vực phía Nam dần được tháo gỡ pháp lý và tạo điều kiện tái khởi động. Ngay đầu năm 2025, hoạt động công bố giỏ hàng và xúc tiến bán hàng của các doanh nghiệp đã rục rịch trở lại. Điều này mang đến hiệu ứng tốt cho thị trường, đặc biệt khi các chủ đầu tư, đại lý bất động sản cũng thường là đơn vị tích cực tạo ra sự sôi nổi của thị trường trong giai đoạn mở bán.

Sở hữu các yếu tố vượt trội về dân số, mặt bằng thu nhập, cơ hội việc làm và tiện ích đô thị; theo đó khu vực này có sẵn dư địa tăng giá tốt, tạo điều kiện thu hút dòng tiền của người mua tiếp tục đổ về. Ngoài ra, tâm lý người mua hồ hởi trở lại khi các luật mới có hiệu lực và đang "thẩm thấu" rất tốt vào thị trường. Đồng thời, việc Trung ương và địa phương đang chung tay đẩy nhanh tiến độ càng tháo gỡ khó khăn và mang lại niềm tin cho mọi chủ thể tham gia trong thời gian tới.