Chuyên gia BĐS Nguyễn Hữu Vinh nhận xét, thị trường hiện nay có không ít chủ đầu tư “bán lúa non” - dự án chưa đủ điều kiện như chưa đóng tiền sử dụng đất, chưa có ngân hàng bảo lãnh hay chưa có giấy phép xây dựng nhưng vẫn mở bán, thu tiền trước của khách hàng. Chủ đầu tư lách luật bằng cách không chính thức mở bán mà thông qua những buổi công bố, ra mắt dự án để thu tiền đặt cọc giữ chỗ của khách hàng.

Ngoài những dự án đủ điều kiện được “bán nhà trên giấy” được Sở Xây dựng công bố, hiện vẫn còn hàng loạt cái tên chưa đủ điều kiện nhưng vẫn chào mời "đặt cọc giữ chỗ" rầm rộ trên thị trường.

Chủ đầu tư lách luật

Thị trường địa ốc tại Tp.HCM những tháng cuối năm 2016 nhộn nhịp hẳn lên khi hàng loạt chủ đầu tư bước vào cuộc đua giới thiệu dự án mới, từ phân khúc nhà ở giá rẻ đến căn hộ cao cấp. Vừa qua, Sở Xây dựng Tp.HCM đã công bố danh sách 60 dự án được phép bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trên điạ bàn tính đến cuối tháng 11/2016. Đây có thể coi là một kênh để người mua nhà biết được đâu là những dự án có pháp lý rõ ràng.

Bên cạnh 60 dự án được phép mở bán mà Sở Xây dựng công bố chi tiết, hiện vẫn còn hàng loạt cái tên chưa hội đủ điều kiện vẫn ào ạt giới thiệu ra thị trường với chiêu lách luật quen thuộc của chủ đầu tư là “chỉ nhận đặt cọc giữ chỗ chứ chưa mua bán”.

Điển hình như hai dự án của Tập đoàn Đất Xanh là Opal Garden và Opal Riverside ở Quận Thủ Đức. Mặc dù không có trong danh sách 60 dự án Sở Xây dựng công bố nhưng cách đây vài tháng, Đất Xanh đã nhận tiền đặt cọc giữ chỗ của khách hàng. Một môi giới cho hay, hiện giá mua lại căn hộ tại hai dự án này đã đội lên hàng chục triệu đồng, thậm chí có căn chênh lệch cả trăm triệu đồng.

Theo một nhân viên phụ trách truyền thông của Đất Xanh, Sở Xây dựng Tp.HCM vừa kết thúc đợt thanh tra và khẳng định công ty vẫn chưa có hoạt động mua bán nào ở hai dự án này. Được biết, hiện hai dự án Opal Garden và Opal Riverside vẫn đang trong quá trình thi công phần móng.

Tương tự, hơn 200 căn hộ của khu phức hợp căn hộ Prosper Plaza ở quận 12 cũng được Công ty CP đầu tư và dịch vụ Đất Xanh Miền Nam được giữ chỗ trong đợt công bố ngày 4/12 thật sự đang tạo ra “cơn sốt”. Đại diện Đất Xanh Miền Nam cho hay, hiện dự án này đang chuẩn bị thi công và công ty chỉ nhận tiền đặt cọc giữ chỗ của mỗi khách hàng là 20 triệu đồng.

Ảnh minh hoạ

Rủi ro tiềm ẩn cho người mua

Chuyện chủ đầu tư lách luật bằng phương thức chỉ nhận tiền đặt cọc giữ chỗ chứ chưa chính thức mua bán đã tồn tại từ lâu và thực tế cho thấy điều này khiến người mua chịu rủi ro, vì khi trót xuống tiền thì cuộc chơi đã vào tay chủ đầu tư.

Trường hợp nhiều khách hàng bị công ty TNHH Nam Rạch Chiếc (Nam Rạch Chiếc) “giam” tiền đặt cọc giữ chỗ để mua căn hộ dự án Palm City ở quận 2 cách đây chưa lâu là một ví dụ.

Khách hàng N.V.C (ngụ quận Bình Thạnh) phản ánh ông đóng 50 triệu đồng cho công ty TNHH Nam Rạch Chiếc (Nam Rạch Chiếc) để giữ chỗ mua căn hộ ở dự án Palm City và được nhân viên môi giới hứa tới tháng 10/2016 sẽ được chọn căn hộ. Điều kiện nếu khách hàng không mua sẽ được hoàn trả tiền đặt cọc giữ chỗ trong vòng 7 - 10 ngày.

Nhưng đến lúc đi bóc thăm chọn căn hộ, ông C. được báo căn hộ diện tích nhỏ như dự tính ban đầu ông đặt mua đã “cháy hàng”, chỉ còn những căn diện tích lớn. Do thấy không phù hợp với nhu cầu, nên ông C. đòi lại tiền cọc thì Nam Rạch Chiếc thoái thác lại cho công ty nước ngoài.

Sự mập mờ về tính pháp lý ở dự án Palm City khiến khách hàng không biết đơn vị nào mới thật sự là chủ đầu tư dự án. Được biết, chủ đầu tư dự án Palm City là công ty Keppel Land (Singapore) và liên minh Tiến Phước – Trần Thái. Nhưng khi nhận đặt cọc giữ chỗ của khách hàng thì Nam Rạch Chiếc lại sắm vai là chủ đầu tư.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Hữu Vinh nhận xét, thị trường hiện nay có không ít chủ đầu tư “bán lúa non” - dự án chưa đủ điều kiện như chưa đóng tiền sử dụng đất, chưa có ngân hàng bảo lãnh hay chưa có giấy phép xây dựng nhưng vẫn mở bán, thu tiền trước của khách hàng. Chủ đầu tư lách luật bằng cách không chính thức mở bán mà thông qua những buổi công bố, ra mắt dự án để thu tiền đặt cọc giữ chỗ của khách hàng.

Theo phân tích của ông Vinh, rủi ro cho người mua ở đây đến từ yếu tố khách quan và chủ quan, như chuyện chủ đầu tư cố tình tạo “sốt ảo” để nâng giá bán hay do chi phí đầu tư tăng, biến động thị trường nên chủ đầu tư tìm kiếm lợi nhuận bằng cách đẩy phần thiệt về phía người mua.

Luật sư Nguyễn Đức Chánh (Đoàn Luật sư Tp.HCM) cho biết, theo Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Như vậy, việc huy động vốn dưới dạng đặt cọc giữ chỗ từ khách hàng khi chưa đủ điều kiện là không đúng với quy định của pháp luật.

Luật sư Chánh nhận định, việc chủ đầu tư giải thích hay viện cớ đây là quan hệ pháp luật dân sự về đặt cọc là chưa đúng, bởi rõ ràng chủ đầu tư đang kinh doanh bất động sản nên phải chịu sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản. Đây là hành vi sai luật chứ không phải lách luật.

Luật sư này khuyến cáo người mua nhà nên tìm hiểu thật kỹ tính pháp lý của dự án trước khi nộp tiền dưới bất kỳ hình thức nào. Vì nếu gặp phải chủ đầu tư không có uy tín, làm ăn theo kiểu lừa dối khách hàng, chụp giật, thì phần thiệt sẽ thuộc về khách hàng.