Tại buổi tọa đàm “Cơ hội mua nhà giá rẻ, mua nhà ở xã hội” vừa được tổ chức ở TP HCM, TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, cho rằng trở ngại lớn nhất để phát triển nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội là giá đất đô thị quá cao, các chính sách cho nhà ở giá thấp chưa nhiều dù trong Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) và Luật Nhà ở có đề cập.
Quá khó để đầu tư nhà ở giá thấp
TS Trần Du Lịch cho rằng nhà ở giá thấp là nhu cầu cực lớn của xã hội. Thời điểm năm 2011, khi thị trường BĐS đóng băng nhưng thực chất chỉ đóng băng phân khúc căn hộ cao cấp, còn nhà ở giá thấp nhu cầu luôn có và “cháy hàng”. Có điều, vì sao nhu cầu thị trường đối với nhà ở giá thấp rất lớn trong khi doanh nghiệp (DN) lại chỉ mặn mà với những dự án căn hộ cao cấp?
“Nguyên nhân chủ yếu do giá đất đô thị quá cao nên chỉ một số dự án ở ngoại thành mới có giá bán thấp. Trong khi đó, các chính sách hướng tới mục tiêu nhà ở giá thấp chưa nhiều, chưa mạnh mẽ. Riêng tại TP HCM, việc phát triển nhà giá thấp thiếu đồng bộ với việc quy hoạch hạ tầng giao thông kết nối. Thử hình dung tuyến metro đầu tiên Bến Thành - Suối Tiên không qua một khu dân cư hiện hữu nào” - ông Lịch dẫn chứng.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM Lê Hoàng Châu nhìn nhận thủ tục hành chính kéo dài là một trong những nguyên nhân khó kêu gọi đầu tư vào nhà ở xã hội. Do đó, cần cơ chế thành lập tổ công tác để giúp các sở, ngành cùng nhau giải quyết vướng mắc về thủ tục, công tác quy hoạch hợp lý hơn...
Theo các chuyên gia kinh tế, trong vòng 5 năm tới, nhu cầu nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội tại TP HCM là rất lớn, gắn liền với chương trình giải tỏa nhà ở kênh rạch và chung cư cũ. Quan trọng là chính sách ra sao để thu hút DN tham gia đầu tư như chính sách kéo dài thời gian vay, ưu đãi lãi suất, đối tượng mua nhà ở giá thấp trả góp được miễn thuế thu nhập với phần tiền trả lãi vay... Khi DN thấy có lợi sẽ đầu tư và tạo quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân. Chẳng hạn, TP có thể tập trung đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê đối với 10 đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, còn lại chuyển sang nhà ở giá thấp.
Cần chính sách dài hơi
Chuyên gia tài chính - TS Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng chính sách về nhà ở cho người thu nhập thấp của Việt Nam không đồng bộ và mang tính thời vụ. Chẳng hạn như gói 30.000 tỉ đồng cho vay ưu đãi với người thu nhập thấp đến giờ gần như đã hết và thị trường đang chờ đợi một gói mới. Trong khi nhu cầu về nhà ở giá thấp của người dân là “bao la” thì những chính sách này lại mang tính nhất thời, không dài hạn. Chính sách cũng chỉ nhắm vào điểm duy nhất là lãi suất, còn thời hạn trả nợ, ai là người được hưởng do các ngân hàng tự triển khai, không có chính sách thống nhất.
“Thị trường BĐS cao cấp luôn là miếng bánh hấp dẫn cho cả ngân hàng, DN BĐS trong khi thu nhập của người Việt chỉ khoảng 2.300 USD/năm, lãi suất cho vay ưu đãi chỉ áp dụng trong vài năm đầu, sau đó tăng theo thị trường. Trong khi ở Mỹ, lãi suất cho vay chỉ 3,4%-3,5% và cố định trong 30 năm, thu nhập của người Mỹ gấp 20 lần người Việt. Có sự lệch pha lớn trong vấn đề tài chính nhưng đến giờ, các chính sách của nhà nước vẫn chưa giải quyết được điều này” - TS Nguyễn Trí Hiếu nhận xét.
Dù ủng hộ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng nhưng ông Trần Du Lịch cho rằng nếu mọi chính sách tài chính đều dồn hết cho ngân hàng thì không ổn. Nhà nước cần hướng đến chính sách tín dụng không phụ thuộc tất cả vào ngân hàng thương mại. Hiện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đang hướng đến một thị trường minh bạch và cần thiết phải lành mạnh hóa thị trường này. Nếu giải quyết tốt vấn đề về giá đất và chính sách sẽ tạo ra thị trường tiềm năng rất lớn cho phân khúc nhà ở giá thấp.
