“Trăm tơ đổ vào đầu người mua nhà”

Mới đây, tại lễ mở bán một dự án ở quận 7, TP HCM, khách hàng bật ngửa vì giá được chủ đầu tư đưa ra chào bán cho khách hàng thấp nhất là 35 triệu đồng/m2, trong khi dự án ở vị trí không phải trung tâm.

Thắc mắc này được giới phân tích cho rằng đến từ nhiều yếu tố, chính những yếu tố này đã cõng giá trị mỗi mét vuông căn hộ tăng lên. Đơn cử, đây là dự án mà chủ đầu tư mua lại của một chủ đầu tư khác. Với việc mua lại dự án này, chủ đầu tư phải chi trả khoản tiền đất cao hơn so với những dự án mà chủ đầu tư gom quỹ đất với giá rẻ. Ngoài ra, còn giá vật liệu xây dựng, tiền làm thủ tục pháp lý, tiền quảng cáo, truyền thông…

“Thậm chí, tiền hoa hồng cho sàn giao dịch, nhân viên mô giới, tiền tổ chức sự kiện mở bán… và tất cả sẽ được chủ đầu tư tính vào giá thành”, TS. Nguyễn Mạnh Hùng, Giảng viên Khoa Kinh tế, Đại học Kinh Tế TP HCM cho biết.

Khi một dự án bất động sản mở bán, chủ đầu tư đưa ra giá bán mỗi mét vuông căn hộ, khách hàng lựa chọn và mua. Tuy nhiên, vì sao giá trị mỗi mét vuông đất lại có giá như vậy thì ít người mua nhà hiểu.

Ông Phạm Văn Tú, một khách hàng mua nhà tại dự án tại quận 2 (TP HCM) cho biết tháng 4 vừa qua, ông có mua một căn hộ với giá 45 triệu đồng/m2, cao hơn mức giá bình quân của khu vực khoảng 5 triệu đồng/m2 nhưng chủ đầu tư đưa ra chương trình khuyến mãi tặng xe ô tô, phí quản lý, tại lễ mở bán sẽ bốc thăm trúng vàng, điện thoại…, nên ông vẫn quyết định xuống tiền mua căn hộ để “cầu may mắn”.

“Nhưng khi về tính lại mới thấy với mức giá chênh lệch như vậy, thì chính khách hàng đã tự bỏ tiền ra mua vàng cho mình mà không hay biết”, ông Tú nói.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2017, tại thị trường bất động sản TP HCM, phân khúc 1,5 - 2 tỉ đồng/căn chiếm tỷ trọng 68,7% trong tổng số 14.754 căn hộ chung cư được Sở Xây dựng cấp phép đủ điều kiện huy động vốn cho loại hình nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là tín hiệu tích cực cho người mua đang tìm kiếm căn hộ vừa túi tiền tại TP HCM.

Tuy nhiên, theo khảo sát của Báo Đầu tư Bất động sản, 90% người mua nhà đang phải chấp nhận một mặt bằng giá mới cao hơn 5% từ đầu năm 2017 đến nay. Lý do vì dự án bất động sản phải “cõng” trên lưng nhiều chi phí, như giá đất, chi phí xây dựng, chi phí đầu tư cho các tiện ích tại chung cư (hạ tầng đường nội bộ, hồ bơi, công viên, cảnh quan cây xanh, tầng hầm...) và chi phí marketing cho dự án (xây dựng điểm giao dịch, căn hộ mẫu, kế hoạch truyền thông, chương trình khuyến mãi, hệ thống phân phối...).

Bên cạnh các chi phí đo đếm và đặt tên được, thì giá thành căn hộ còn chịu những chi phí không tên (thủ tục hành chính liên quan đến cấp phép xây dựng, quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng...). Gánh nặng chi phí này sẽ được các chủ đầu tư đưa vào giá thành sản phẩm và người chịu cuối cùng là người mua nhà.

Một số dự án, khi mở bán chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi, chiết khấu hấp dẫn, chương trình quà tặng, hỗ trợ lãi suất… để thu hút người mua. Nhiều khách hàng vì những chương trình khuyến mãi, quà tặng này đã nhanh chóng đặt mua. Tuy nhiên, họ không biết rằng, các chi phí đó đã cộng vào giá thành của sản phẩm.

Người tiêu dùng khó lượng hóa được giá thành

Với một dự án, các yếu tố quan trọng để cấu thành giá trị của sản phẩm bao gồm vị trí, tiện ích và tên tuổi của chủ đầu tư. Theo các chuyên gia bất động sản, suất vốn đầu tư trên lý thuyết đúng là dựa trên các yếu tố như trên, nhưng trong bản thân mỗi yếu tố cấu thành lại có những mức rất khác nhau, không thể tính một cách chung chung như vậy. Trong đó, giá đất phụ thuộc rất nhiều về việc giải phóng mặt bằng, đền bù, các thủ tục hành chính, các loại thuế sử dụng đất.

Khi triển khai thực hiện dự án đầu tư, quy trình triển khai lập dự án của doanh nghiệp gồm lập báo cáo thuyết minh (sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, quy mô và diện tích xây dựng dự án, các giải pháp thực hiện, đánh giá tác động, tổng vốn đầu tư dự án); lập thiết kế cơ sở (thuyết minh và bản vẽ của dự án); thiết kế xây dựng công trình (thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công); triển khai thi công xây dựng; triển khai kế hoạch kinh doanh và tiếp thị, triển khai bán hàng, triển khai chăm sóc khách hàng.

Đây là quy trình gần như đầy đủ, từ giai đoạn lập báo cáo tiền khả thi đến khi dự án được các Sở ban ngành cấp phép, thời gian kéo dài từ 1-2 năm. Để cấu thành giá bán, chủ đầu tư phải tính toán về giá đất, giá thành xây dựng, gồm chi phí xây dựng, thiết kế, giám sát thi công, vật tư hoàn thiện căn hộ..., cùng các chi phí gián tiếp như chi phí quản lý, lãi suất vay ngân hàng và hàng loạt chi phí không tên khác.

“Nếu một dự án kéo dài thêm vài năm thì chi phí sẽ càng tăng cao và nếu dự án không bán được hàng thì tiền lãi suất ngân hàng trong 1 tháng tương đương với việc chủ đầu tư sẽ mất một sàn của căn hộ”, một chủ đầu tư chia sẻ.

Có một sản phẩm tốt, hệ thống bán hàng tốt, thì người mua nhà sẽ tìm được những căn hộ ưng ý mặc dù giá thành của từng dự án sẽ phụ thuộc vào vị trí, tiện ích, kiến trúc cảnh quan, nội thất, uy tín của nhà thầu và uy tín của chủ đầu tư. Ngoài những yếu tố trên, dù là người tiêu dùng có thông tin, nhưng cũng sẽ khó lượng hoá để cấu thành nên giá bán căn hộ một cách chính xác.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường hiện nay, các dự án mới hạn chế triển khai vì một số thủ tục hành chính, thì đại đa số các chủ đầu tư chuyển hướng sang tập trung xây dựng các dự án thật tốt, tiến độ xây dựng được triển khai thần tốc, đó là hướng đi đúng đắn, chuyên nghiệp và tạo lòng tin với người mua. Dù vậy, điều quan trọng là không phải chủ đầu tư nào cũng làm được.