Thời gian qua, việc tranh chấp quỹ bảo trì nhà chung cư (BTNCC) diễn ra rất gay gắt, gây nhiều bức xúc trong dư luận.
Hà Nội: 6 vi phạm chính
Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng Nguyễn Ngọc Tuấn cho biết thực hiện yêu cầu của Quốc hội, chỉ thị của Thủ tướng và qua rất nhiều phản ánh của dư luận cùng dân các khu chung cư (CC), Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã chỉ đạo thanh tra 15 chủ đầu tư các dự án CC tại Hà Nội, có nhiều khiếu nại gay gắt.
Qua kiểm tra, Thanh tra Bộ Xây dựng đã chỉ ra nhiều vi phạm trong phối hợp quản lý, sử dụng kinh phí BTNCC và phần sở hữu chung nhà CC của chủ đầu tư, ban quản trị và chính quyền các cấp. Từ đó, yêu cầu các chủ đầu tư chuyển trả tổng cộng 250 tỉ đồng (kinh phí quỹ BTNCC 2%) cho các ban quản trị nhà CC; phạt vi phạm hành chính 7 chủ đầu tư với tổng cộng 820 triệu đồng, buộc áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả, tháo dỡ ngay phần lấn chiếm không gian sử dụng chung để trả cho cư dân.
Thanh tra Bộ Xây dựng chỉ rõ 6 vi phạm, tồn tại, là nguyên nhân chính dẫn đến người dân khiếu nại gay gắt kéo dài, gồm: Chậm tổ chức hội nghị nhà CC lần đầu; chậm chuyển giao kinh phí BTNCC; lấn chiếm, sử dụng không gian thuộc sở hữu chung sử dụng vào mục đích riêng của chủ sở hữu; chưa quyết toán số liệu; chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà; không mở tài khoản để gửi kinh phí BTNCC, mở tài khoản nhưng không thông báo cho cơ quan quản lý để theo dõi.
Một số dự án đã được kết luận có sai phạm, gồm: CC Riverside Garden (quận Thanh Xuân) do Công ty CP Tập đoàn Videc làm chủ đầu tư... chưa bàn giao đầy đủ phí BTNCC; nhà ở 90 Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân), dự án cho cán bộ nhân viên của Thông tấn xã Việt Nam tại CT1 Kim Văn Kim Lũ (quận Hoàng Mai)... Ngoài ra, một số dự án khác sai phạm trong quản lý, sử dụng quỹ BTNCC và vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.
Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng cũng cho biết năm 2020, Thanh tra Bộ Xây dựng đã tổ chức 11 đoàn thanh tra, giải quyết triệt để các vụ việc khiếu nại, tố cáo; đôn đốc kiểm tra bảo đảm thực hiện nghiêm các kết luận, kiến nghị, quyết định xử lý sau thanh tra. Những bất cập sẽ được tổng hợp để đề xuất bổ sung các quy định của pháp luật, trước mắt là sửa đổi Nghị định 139 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng theo Quyết định số 1734/QĐ-BXD ngày 31-12-2020; nghiên cứu bổ sung các quy định và hướng dẫn các Sở Xây dựng, thanh tra xây dựng kiểm tra công tác quản lý sử dụng quỹ BTNCC.
Chung cư An Lạc (quận Bình Tân, TP HCM) mới đưa vào sử dụng đã cạn kiệt phí bảo trì khiến cư dân phải đóng góp tiền để trùng tu. Ảnh: LÊ PHONG
TP HCM: Khiếu nại, khiếu kiện kéo dài
Theo thống kê của Sở Xây dựng TP HCM, TP này có hơn 1.400 CC. Trừ gần 500 CC xây dựng trước 1975 thì hiện còn trên 900 CC hoạt động và vận hành theo Luật Nhà ở. Tuy nhiên, số lượng CC được chủ đầu tư bàn giao phí BTNCC chỉ gần 200.
Bốn năm trở lại đây, tình trạng khiếu kiện, khiếu nại kéo dài liên quan đến tranh chấp phí BTNCC gia tăng. Chỉ trong 44 CC có tranh chấp do Sở Xây dựng đang thụ lý, giải quyết, có đến 34 vụ việc liên quan phí BTNCC (chiếm tỉ lệ 77%). Có hai nhóm nguyên nhân, thứ nhất là cộng đồng dân cư chưa tổ chức được hội nghị nhà CC nên chưa thể bàn giao cho ban quản trị sử dụng; thứ hai, chủ đầu tư không có năng lực tài chính dẫn đến chây ì, tìm cách chiếm dụng số tiền này, không chịu hoàn thành việc bàn giao cho ban quản trị CC.
Sở Xây dựng đã có 3 tờ trình, 2 kiến nghị UBND TP và Bộ Xây dựng về việc bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí BTNCC 2% phần sở hữu chung nhà CC như hiện nay. Việc trùng tu, sửa chữa CC do hội nghị nhà CC quyết định bảo đảm quyền lợi tối đa.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), thông tin Luật Xây dựng quy định nhà thầu thi công phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà CC cao tầng trong ít nhất 5 năm kể từ ngày đưa vào sử dụng, nên trong những năm đầu, nhu cầu sử dụng quỹ BTNCC không lớn. Hiện nay, quỹ BTNCC thường được sử dụng để bảo trì một số thiết bị thuộc sở hữu chung như: Thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước bẩn... (đã hết thời hạn bảo hành). Trên thực tế, dù có thu đủ kinh phí BTNCC 2% thì cũng không đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời của nhà CC. Chắc chắn sau chừng hơn 10 năm, quỹ BTNCC này cũng hết và các chủ sở hữu CC sẽ phải đóng góp thêm kinh phí. HoREA nhận thấy quy định về thu kinh phí BTNCC bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà, để thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà CC là rất cần thiết.
Tuy nhiên, theo ông Châu, phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí BTNCC như cách làm hiện nay có nhiều bất cập, dẫn đến làm tăng gánh nặng của người mua nhà, là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ BTNCC. Đó cũng là "miếng mồi ngon" thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào ban quản trị nhà CC để trục lợi.
Phải thực hiện nghiêm túc
Theo luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng Luật sư Đồng Đội (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), việc quản lý, sử dụng quỹ BTNCC là vấn đề "nóng" trong nhiều năm qua. Trên thực tế, không công trình nào vừa xây dựng xong đã cần bảo trì quá lớn nhưng việc thu phí BTNCC ngay từ ban đầu nên dễ bị chủ đầu tư lạm dụng để sử dụng vào mục đích khác. Khi chủ đầu tư bị lợi ích đồng tiền chi phối, rất khó khăn để họ tự nguyện trao trả.
Quy định đã ban hành cần thực hiện một cách nghiêm túc, chặt chẽ, nếu chủ đầu tư nào cố tình xâm phạm thì tùy theo mức độ để xử lý, có thể xử lý hình sự.