23/02/2021 08:36

TP HCM đổi mới cách tính giá đất

UBND TP HCM vừa phê duyệt đề án “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TP HCM”.

Theo UBND TP HCM, trong tổng thu ngân sách địa phương giai đoạn 2016-2020, tổng thu từ đất chiếm 3-5% tổng thu ngân sách địa phương, số thu từ đất tại TP như vậy là vẫn còn quá khiêm tốn so với tiềm năng. Tuy nhiên, TP không thể thay đổi về hệ thống thuế và phí, bảng giá đất liên quan đến đất đai do quy định pháp luật hiện hành. Việc bổ sung sắc thuế mới để thu một phần giá trị đất đai tăng thêm, cũng như đánh thuế cao đối với trường hợp giao dịch "lướt sóng" nhằm ngăn "sốt đất" là cần thiết nhưng không thuộc thẩm quyền của UBND TP.

Do đó, TP HCM đề ra phương án quản lý sử dụng đất tăng tính hiệu quả, trong đó, phương án về tài chính đất đai khi trừ nội dung thuế và phí không thay đổi.

Cụ thể, quản lý giá đất và định giá đất: Theo Luật Đất đai 2013, Việt Nam đang có 2 loại giá đất là giá đất tính theo bảng giá đất của UBND tỉnh dùng để thu thuế, phí về đất đai và một số việc khác. Giá đất phải định giá cụ thể cho từng trường hợp theo quy trình để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính tiền bồi thường, hỗ trợ về đất khi nhà nước thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

TP HCM đổi mới cách tính giá đất - Ảnh 1.

TP HCM vừa phê duyệt đề án quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất hiệu quả

TP HCM không thể thay đổi tỷ suất thuế và cũng không thể tăng bảng giá đất, điều có thể làm là tin học hóa cách tính giá đất theo bảng giá đất để bảo đảm khách quan, không để yếu tố con người tác động có thể làm sai lệch giá đất. Bên cạnh đó, TP cũng có thể bắt đầu cho thử nghiệm giải pháp định giá các thửa đất chuẩn để lập bản đồ giá trị đất đai.

Về định giá đất cho các trường hợp cụ thể, không thể thay đổi quy trình 3 bước nên chỉ có thể điều chỉnh quy định cụ thể trong các bước. Cụ thể:

Bước 1: Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đề xuất giá đất, Sở có thể thuê hoặc không thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập. Nay có thể quy định khung là Sở TNMT phải thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập đề xuất giá đất sao cho phù hợp thị trường.

Bước 2:  Chủ tịch UBND TP thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, trong đó ít nhất 1 thành viên là chuyên gia định giá đất và Hội đồng tiến hành thẩm định giá đất do Sở TNMT đề xuất. Nay có thể quy định cụ thể về thành phần Hội đồng theo tiêu chí số lượng thành viên chuyên gia định giá phải chiếm trên 50% tổng thành viên Hội đồng nhằm bảo đảm thẩm định khách quan và quy định cụ thể về nội dung, trình tự, thủ tục thẩm định giá của hội đồng.

Trong áp dụng định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh do Chính phủ quy định dựa trên hệ số điều chỉnh nhân với giá đất trong bảng giá đất. Phương pháp này chỉ sử dụng được bảng giá đất để tính mức độ chênh lệch giá đất giữa các thửa đất trong khu vực, còn hệ số vẫn phải được xác định dựa trên định giá đất cụ thể cho ít nhất 1 thửa đất. Điều hay làm sai trong áp dụng phương pháp định giá đất là UBND cấp tỉnh quyết định hệ số theo chủ quan mà không theo giá đất được xác định cụ thể cho một vài thửa đất. Do đó, cần quy định quy trình cụ thể về xác định hệ số dựa trên tỷ lệ giữa giá đất định cụ thể cho 1 hoặc 1 vài thửa đất trên giá đất tính theo bảng giá đất. Như vậy giá đất định mới phù hợp thị trường.

Việc cải tiến bước 1 và bước 2 trong quy trình định giá cụ thể 3 bước nói trên sẽ giải quyết được thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất. Nhưng phải tiến hành định giá đất cho từng trường hợp cụ thể sao cho phù hợp với thị trường.

Còn việc xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng, như phân tích ở trên, hiện nay không thể áp dụng giải pháp thuế để phân bổ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư hạ tầng mang lại. Giải pháp duy nhất là thu hồi đất rộng hơn kề bên hạ tầng và thực hiện tái định cư tại chỗ cho tất cả những người bị thu hồi đất, cả người có đất trong phạm vi hạ tầng và người có đất kề bên hạ tầng, mỗi người bị thu hồi đất đều được nhận lại một diện tích đất nhỏ hơn tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại; quy hoạch lại hai bên hạ tầng và phần đất dôi dư được bán đấu giá để thu tiền phục vụ triển khai thực hiện. Phương án này cần được đưa ra lấy ý kiến cộng đồng những người bị thu hồi đất.

Ngoài ra, việc nhà nước thu hồi đất hiện nay để lại hậu quả là số lượng khiếu nại, khiếu kiện quá cao, gây mất ổn định xã hội. Nguyên nhân chủ yếu là thực hiện bồi thường, hỗ trợ bằng tiền mà giá trị không tương xứng với giá trị thị trường.

Do đó, TP chỉ có thể đổi mới là quy định cụ thể quy trình thu hồi đất với nội dung: Giá trị đất đai được bồi thường là giá trị trước khi triển khai dự án đầu tư, không chấp nhận bồi thường theo giá đất tăng lên do dự án đầu tư tác động. Như vậy, cần định giá cụ thể toàn bộ khu vực dự án ngay khi quy hoạch được phê duyệt và xem đây là giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ. Việc cải tiến bước 1 và bước 2 trong quy trình định giá cụ thể nói trên sẽ giải quyết được định giá phù hợp thị trường trong trường hợp thu hồi đất.

Đối với việc giao đất, cho thuê đất cho các dự án đầu tư mà có nhà, đất do Nhà nước quản lý xen cài (bao gồm cả đất do Nhà nước quản lý ở dạng lối đi chung, kênh rạch nhỏ, nông nghiệp... và nhà, đất đang có đơn vị Nhà nước quản lý, sử dụng) thì thực hiện thống nhất một quy trình. Đối với trường hợp nhà đầu tư dự án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thì đặt ra yêu cầu phải nhận chuyển nhượng rộng hơn, nhằm trả lại Nhà nước một diện tích đất tương ứng với giá trị tài sản công xen cài sẽ được sử dụng cho dự án.
Theo Bích Trần (.phunuonline.com.vn)

Tin liên quan

Viết bình luận

Những vị trí nào trong nhà dễ bị thấm dột nhất
7/2/2023 548 1k
Phần tường, mái, sàn ban công, chân tường, móng nhà… là những nơi dễ bị thấm dột nhất trong nhà. Nếu nhà bị thấm hoặc dột ở mức độ nhẹ, hiện tượng ố vàng có màu nhạt bạn chỉ cần dùng loại sơn chống thấm có tác dụng khô nhanh trong vài giờ để sửa lại.
Tạo ‘ngân hàng cát’ cho ĐBSCL ra sao?
3/2/2023 548 1k
Bài viết ghi nhận ý kiến của các chuyên gia khi bàn về việc xây dựng “ngân hàng cát” ở đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) do Tổ chức quốc tế về bảo tồn thiên nhiên tại Việt Nam (WWF Việt Nam) đang thực hiện.
Herbalife Việt Nam được vinh danh Tốp 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam năm 2022
31/1/2023 548 1k
Công ty Dinh dưỡng Herbalife Việt Nam vừa được công bố thuộc Top 500 Công ty lớn nhất Việt Nam năm 2022 theo đánh giá của VN Report (VNR), đánh dấu năm thứ 4 liên tiếp công ty có mặt trong danh sách VNR500.
Cùng khám phá 2 kiểu nhà bọc kính
29/1/2023 548 1k
Với hiệu ứng tạo ra bởi gương, không gian nội thất của ngôi nhà bọc kính được nhân bản, một số vị trí sẽ cho góc nhìn vô cực. Ngôi nhà thứ 2 có cây xanh bao bọc và che phủ xung quanh khiến ngôi nhà toàn kính như nằm giữa một khu rừng nhỏ.