Hàng loạt ngân hàng (NH) đang tung ra thị trường chương trình cho vay mua nhà với lãi suất thấp. Tuy nhiên, trong suốt thời gian vay, ngoài lãi suất, người mua nhà dễ rơi vào tình thế phải chấp nhận các điều kiện bất lợi do NH đưa ra nếu không chịu khó tìm hiểu trước khi vay.
Trước thấp, sau cao
Giữa tháng 6, chị Lê Thị Trang (ngụ quận Tân Bình, TP HCM) tiếp cận một NH có chương trình cho vay mua nhà lãi suất 0% áp dụng cho năm đầu tiên. Năm thứ 2 trở đi lãi suất thả nổi và sẽ thấp hơn lãi suất của thị trường 1%. Tuy nhiên, nhân viên NH này cho biết chương trình cho vay mua nhà lãi suất 0% chỉ áp dụng đối với khách hàng mua căn hộ tại chung cư do NH chỉ định và chỉ được vay 50% giá trị căn hộ.
Ngoài ra, trong quá trình vay, nếu khách hàng trả nợ trước hạn trong năm đầu tiên NH sẽ thu phí 3%, năm thứ 2 là 2% và từ năm thứ 3 trở đi là 1%. “Giả sử với số tiền vay 1 tỉ đồng, sau một năm, nếu tất toán, tôi phải trả cho NH 30 triệu đồng tiền lãi suất và 30 triệu đồng phí trả nợ trước hạn; tính ra lãi suất vay vốn là 6%” - chị Trang tính.
Tiếp xúc với NH Tiên Phong (TPBank), chúng tôi được nhân viên NH này chào mời lãi suất cho vay mua nhà 4,9%/năm cố định 6 tháng đầu, từ tháng thứ 7 trở đi sẽ bằng lãi suất tiền gửi cộng với biên độ nhất định. Điểm khác biệt là TPBank không chỉ định nhà cho khách hàng phải mua.
Trong khi đó, tại NH Việt Nam Thương Tín (VietBank), lãi suất cho vay mua nhà trong 6 tháng đầu là 7,5%/năm, 6 tháng tiếp theo 11%/năm. Nếu bên vay trả hết nợ trong năm đầu tiên thì lãi suất cho vay bình quân là 10,5%. Từ năm thứ 2 trở đi, VietBank áp dụng lãi suất cho vay bằng lãi suất tiết kiệm 12 tháng cộng với biên độ 3,5%-4%.
Các chuyên gia tài chính phân tích: Lãi suất đầu vào từ 6%-7%/năm, nếu cho vay mua nhà với lãi suất “bèo” thì NH sẽ thua lỗ. Vì thế, sau thời gian đầu áp dụng lãi suất cho vay cực thấp, các NH thường đưa ra lãi suất cao để bù đắp cho mức lãi suất đã áp dụng trước đó. Nếu người vay không chấp nhận thì NH yêu cầu tất toán khoản vay. Trong khi đó, người mua nhà đã lỡ vay NH với số tiền hàng trăm triệu đồng, không thể “chạy” đủ tiền để trả hết nợ, đành chấp nhận mức lãi suất mà NH ấn định.
Lưu ý các điều kiện phụ
Hiện nay, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng trở lên ở mức 7%/năm, cộng với chi phí kinh doanh từ 3%-4%, tính ra lãi suất cho vay mua nhà 10%-11%/năm là NH đã có lãi. Vì thế, khi NH đưa ra lãi suất thấp trong năm đầu tiên thì bên vay cần chú ý đến điều kiện trả nợ trước hạn, lãi suất của các năm tiếp theo để tính toán chi phí vay vốn hợp lý hay không.
Do chủ đầu tư dự án quá quen thuộc với cách thức giao dịch qua NH, đồng thời chưa bàn giao chủ quyền nhà cho bên mua nên người vay tiền NH để mua căn hộ có nhiều thuận lợi về các thủ tục liên quan đến tài sản thế chấp, phương thức thanh toán. Thế nhưng, đối với người vay tiền NH để mua nhà riêng lẻ và dùng căn nhà đó làm tài sản thế chấp là cực kỳ khó khăn. Bởi khi công chứng hợp đồng mua bán nhà, NH thường giải ngân cho bên vay bằng cách chuyển tiền vào tài khoản của bên bán nhà.
Sau đó, NH phong tỏa tài khoản này (khoảng 1 tháng) và bên bán nhà chỉ được rút tiền sau khi bên mua và bên bán nhà hoàn tất thủ tục thuế, sang tên chủ quyền nhà. Đây là các yếu tố mà khi tiến hành các thủ tục vay tiền, người mua nhà cần phải tìm hiểu kỹ từ NH để thỏa thuận với bên bán trước khi đặt cọc.
Thực tế, bên bán nhà rất ít khi chấp nhận các điều kiện như trên bởi sau khi ký hợp đồng mua bán nhà, tính pháp lý của căn nhà đó đã chuyển sang cho bên mua, trong khi bên bán vẫn chưa nắm được tiền trong tay.
Để giải quyết tình huống này, một số cán bộ tín dụng tư vấn khách hàng có thể mượn sổ hồng của người thân làm tài sản thế chấp NH để vay tiền mua nhà riêng lẻ. Sau khi hoàn tất các thủ tục của căn nhà mới, NH sẽ tiến hành giải chấp sổ hồng của người thân và thay vào đó là sổ hồng căn nhà mà người vay tiền vừa mua.
Nâng giá căn hộ để bù lãi suất?
Đối với trường hợp vay tiền mua căn hộ tại dự án có liên kết với NH, một số người trong cuộc cho biết nhiều năm trước, NH đã cho chủ đầu tư vay tiền xây dự án. Đến nay, để sớm thu hồi vốn, NH phối hợp với chủ đầu tư kích thích người mua nhà bằng cách đưa ra lãi suất cho vay cực thấp, đồng thời nâng giá bán căn hộ nhằm bù đắp cho lãi suất. Do đó, người vay tiền mua nhà với lãi suất từ 0%- 3% trong năm đầu tiên cần tỉnh táo, nếu không có thể bị hớ về giá trị căn hộ lẫn lãi suất từ năm thứ hai trở đi.
