Ngoài giá trị quan trọng về vị trí, yếu tố view sông đang là tiêu chí hàng đầu tạo nên giá trị bất động sản. View sông làm giá trị bất động sản tăng thêm 10-20%, kích thích các chủ đầu tư chen chân làm dự án. Đây cũng là lý do để giá đất thực tế ven sông Sài Gòn có mức chênh lệch lớn so với giá TP.HCM ban hành.

Theo khảo sát về giá đất bờ sông Sài Gòn dọc các vị trí mà Tập đoàn Tuần Châu đề xuất đầu tư đại lộ ven sông do Công ty Gạch Vàng công bố (mức giá cập nhật đến cuối tháng 10), khu vực cao nhất hơn 703 triệu đồng/m2. Mức giá thấp nhất là 5 triệu/m2.

Bờ sông Sài Gòn đang có giá đất cao hơn mức TP ban hành rất nhiều. Ảnh: Lê Quân

Mức giá đất bờ sông cao nhất rơi vào khu vực quận 1, đó là Ngã ba Tôn Đức Thắng – Hàm Nghi. Đây cũng là khu vực điểm đầu lý trình đại lộ ven sông Sài Gòn mà Tuần Châu đề xuất.

Nơi này cũng chính là vùng phát triển lâu đời, thuộc lõi trung tâm đô thị với vị trí vàng gần các trung tâm hành chính, thương mại lớn của TP.HCM. Đặc biệt, trên các khu đất bờ sông đang mọc lên những đại dự án với các tổ hợp căn hộ thương mại cao cấp.

Tiếp theo là xung quanh cầu Sài Gòn, ghi nhận mức giá hơn 150 triệu đồng/m2. Xếp ở vị trí thứ ba là khu vực cầu Thủ Thiêm, giá xấp xỉ 120 triệu đồng/m2.

3 vị trí có mức giá đất cao nhất dọc sông Sài Gòn cũng là 3 vị trí dẫn đầu cả về số dự án cao cấp đang tập trung xây dựng. Tuy nhiên, theo quyết định khung giá đất được thành phố ban hành năm 2017, các khu này có giá đất chỉ 32-90 triệu đồng/m2.

Các vị trí kế tiếp được công bố trong báo cáo lần lượt là cầu Bình Triệu (quận Bình Thạnh) giá 110 triệu đồng/m2 đất bờ sông, Cầu Bình Lợi (Bình Thạnh) có giá bình quân 77 triệu đồng/m2, xã An Phú Đông (quận 12) khoảng 36 triệu đồng/m2, huyện Hóc Môn khoảng 23 triệu đồng/m2.

Tại huyện Củ Chi, điểm cuối được đề xuất trong dự án đại lộ ven sông, mức giá cao nhất là khu vực cầu Phú Cường với 6,3 triệu đồng/m2, xã Trung An khoảng 5 triệu đồng/m2, xã An Nhơn Tây 5,4 triệu đồng/m2. Khu vực Bến Súc (điểm cuối của đại lộ) có giá đất khoảng 6,2 triệu đồng/m2.

Giá đất này được cho là có dấu hiệu hạ nhiệt khi dự án đại lộ ven sông của Tập đoàn Tuần Châu đang bị đặt câu hỏi về tính khả thi. Tuy nhiên, nếu so với đầu năm nay, khi dự án được công bố, thì giá đất các khu vực này tăng bình quân từ 16% đến gần 100%. Đặc biệt, đất Củ Chi từng tạo nên cơn sốt ngay khi nhà đầu tư công bố dự án.

Giá đất dọc đại lộ ven sông Sài Gòn đang có mức chênh lệch lớn. (Nguồn: Gachvang).

Thời điểm đó, dự án đã tác động rất lớn đến tâm lý người dân cũng như các doanh nghiệp bất động sản, đẩy giao dịch lên vượt ngưỡng bình thường. Người này mua rồi bán lại cho người khác, qua nhiều lần giao dịch, giá đất tăng chóng mặt.

Thậm chí, chỉ trong một tuần lễ, giá đất một số nơi đã tăng lên 70% và nhiều nơi biến động từng giờ. Tuy nhiên, cơn sốt ảo này đã được khống chế phần nào, vì dự án chưa nhận được sự đồng thuận của Bộ Kế hoạch – Đầu tư.

Tháng 1 năm nay, Tập đoàn Tuần Châu - Công ty TNHH Âu Lạc Quảng Ninh, có đề xuất với TP.HCM đầu tư dự án khu đô thị tại Củ Chi với các dự án lớn, như thành phố mới (New City) tại huyện Củ Chi; đại lộ ven sông Sài Gòn (nối huyện Củ Chi về đến quận 1); dự án hồ cảnh quan trung tâm thành phố mới tại Củ Chi; dự án Sài Gòn Marina City và chợ hải cảng hải sản Cần Giờ; dự án di chuyển chợ hóa chất Kim Biên quận 5.

Sau khi được chấp thuận về chủ trương, Tập đoàn Tuần Châu xin TP.HCM một quỹ đất có diện tích 15.000 ha (gấp 15 lần Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và Khu đô thị Thủ Thiêm cộng lại), để hình thành một thành phố mới mang tên New City.

Trong một văn bản gửi Thường trực Thành ủy và Thường trực UBND TP.HCM hồi đầu tháng 2, Tuần Châu cho biết tổng vốn đầu tư các dự án nói trên lên đến 65.000 tỷ đồng, vốn tự có của doanh nghiệp là 50%.

Cơ sở để thực hiện các phương thức trên là căn cứ theo Nghị định 15/2015/NĐ-CP về đầu tư dưới hình thức đối tác công tư. Cụ thể, giá trị đầu tư dự án đại lộ ven sông Sài Gòn sẽ được TP.HCM hoán trả đất theo giá trị tương ứng tại 2 dự án Sài Gòn Marina City Cần Giờ và Sài Gòn New City Củ Chi, cùng một số mặt bằng khác trong thành phố.

Tuy nhiên, mới đây Bộ Kế hoạch - Đầu tư đã đề nghị TP.HCM yêu cầu Tuần Châu chứng minh năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án phù hợp quy định.

Một vấn đề đáng chú ý là Bộ này bày tỏ quan ngại về tính khả thi của dự án, cũng như quỹ đất hoán đổi quá lớn.