Lại được“bán lúa non”

Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ vừa ban hành Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 11/2013/NĐ-CP. Theo Thông tư 20, kể từ ngày 5-1-2014, người dân có thể được chuyển quyền sử dụng đất trong khu đô thị để tự xây nhà ở. Theo qui định, các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở có thể bao gồm một khu vực gồm nhiều dự án, một dự án hoặc một phần trong dự án.

Cụ thể, tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh qui định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

Khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất phải được đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu theo qui hoạch chi tiết đã phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, đảm bảo việc cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở.

Cùng với các qui định chặt chẽ đối với chủ đầu tư, các hộ gia đình, cá nhân được quyền sử dụng đất để tự xây nhà ở cũng phải tuân thủ qui hoạch chi tiết, thiết kế đô thị đã được phê duyệt và thực sử dụng đất đã làm cho thanh khoản hạn chế nhiều, bởi tâm lý của khách hàng nhiều người chỉ muốn mua đất, sau đó tự xây nhà” - ông Tuấn nói và cho rằng, thời gian qua, mặc dù nói thị trường khó khăn, song tại Bình Dương, các dự án đất nền có sổ đỏ luôn thu hút khách hàng. Với qui định cho phép phân lô bán nền lần này, kỳ vọng sẽ làm cho thanh khoản thị trường đất nền tăng cao và sẽ hút được dòng vốn mới vào thị trường đất nền.

Người dân thường thích mua đất để tự xây nhà theo nhu cầu của mình

Trong khi đó, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Techcom Real, cho rằng sau nhiều năm cấm phân lô bán nền, nay quy định này cho phép trở lại chứng tỏ rằng không thể cấm tiệt hình thức này. Trên thực tế thời gian qua, dù nói là cấm, song hình thức phân lô bán nền vẫn luôn âm ỉ diễn ra, bằng cách này cách khác, các chủ DN vẫn có cách để lách bằng các hình thức hợp đồng khác nhau.

“Trong quá khứ, đất nền có sổ đỏ luôn là phân khúc hấp dẫn người có nhu cầu về nhà ở và giới đầu tư. Tuy nhiên, kể từ khi có qui định cấm phân lô bán nền, các dự án phải bán nhà đã làm cho phân khúc thị trường này mất thanh khoản trầm trọng. Khi cho phép phân lô bán nền trở lại, khả năng sẽ hút dòng vốn lớn vào phân khúc đất nền, nhiều DN có quỹ đất sẽ phát triển dự án theo hình thức này, lúc đó thanh khoản thị trường sẽ tăng lên” - ông Lộc nhận định và kỳ vọng đến giữa năm 2014, thị trường đất nền sẽ sôi động trở lại.

Sợ tái diễn “khu đô thị ma”

Tuy nhiên, việc cho phép chủ đầu tư được chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở cũng khiến xuất hiện những ý kiến lo ngại sẽ xảy ra tình trạng các khu đô thị bị bỏ hoang, lãng phí hạ tầng, đất đai như đã từng xảy ra trước đây, khi việc phân lô, bán nền được thực hiện tràn lan, thiếu kiểm soát.

Ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, cho rằng không nên cho phép phân lô bán nền tại các khu đô thị. “Khu đô thị đã được quy hoạch để phát triển đồng bộ, mang lại bộ mặt khang trang, đẹp đẽ và hiện đại, văn minh cho cuộc sống người dân. Nếu nay lại cho phép‘mạnh ai nấy làm’ thì quy hoạch và cảnh quan khu đô thị sẽ bị phá vỡ và ảnh hưởng của nó đến cuộc sống người dân là rất lâu dài và khó khắc phục” - ông Liêm nhìn nhận và cho rằng qui định cho phép người dân tự mua bán đất và làm nhà chỉ nên áp dụng cho khu vực dân cư nông thôn.

Không đồng tình với ý kiến trên, theo ông Giang, vấn đề các khu đô thị bỏ hoang không phải nằm ở chia lô bán nền, vì nhiều khu đô thị dù đã xây dựng nhà ở, hoàn thiện hạ tầng nhưng vẫn trở thành “khu đô thị ma” do sự đầu tư tràn lan, thiếu kiểm soát, không theo quy hoạch, kế hoạch. “Để giải quyết tình trạng khu đô thị bỏ hoang thì phải do thị trường quyết định, chứ không phải chỉ một chính sách mà giải quyết được”, ông Giang bình luận.

Ông Chiến cũng giải thích rằng trước kia, việc cấm phân lô bán nền nhằm kiểm soát về trật tự đô thị, nhưng thực tiễn xảy ra là thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Những nhà đầu tư nhỏ sau khi đầu tư hạ tầng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính xong lại phải xây thô nhà ở rồi mới được bán, trong khi năng lực tài chính có hạn là điều bất cập. Ngoài ra, quy định không cho phân lô bán nền ở tất cả các đô thị từ lớn đến nhỏ áp chung một cơ chế là không hợp lý.