Tình trạng quá tải mật độ xây dựng không chỉ xảy ra tại các quận trung tâm, mà ngay cả các quận, huyện ngoại thành cũng đang đối mặt với tình trạng này. Nguyên nhân chính do chung cư mọc lên quá nhiều trong khi hạ tầng kỹ thuật, xã hội chưa phát triển theo kịp.

Nhiều dự án chung cư cao tầng vẫn mọc dày đặc trên một số con hẻm, tuyến đường gây kẹt xe, làm quá tải về hạ tầng. Mặc dù khi phê duyệt các dự án chung cư, cơ quan chức năng đều xem xét cẩn trọng dựa trên nhiều tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, xã hội, mật độ xây dựng, dân số, hệ số sử dụng đất… để đáp ứng hài hòa về mặt kiến trúc và các vấn đề xã hội liên quan.

Kẹt xe liên tục trên con hẻm đi vào chung cư. Ảnh minh hoạ

Đường Phan Văn Hớn (quận 12) vốn dĩ thưa thớt, nhưng hơn 1 năm nay một số chung cư được đưa vào sử dụng như: Tecco, Tín Phong và một số dự án khác đang triển khai xây dựng như Phúc Phúc Yên, Topaz Home,… dẫn đến tình trạng ùn ứ, kẹt xe xảy ra thường xuyên hơn.

Ông Lưu Minh Đạt, Phó Chủ tịch UBND phường Tân Thới Nhất (quận 12) cho hay, trên địa bàn phường ngoài các dự án chung cư trên còn có hơn 40 block chung cư đã được quy hoạch để làm khu tái định cư 38ha. Nếu các dự án này đồng loạt triển khai, đưa vào sử dụng chắc chắn sẽ dẫn đến hạ tầng giao thông quá tải, không đáp ứng việc đi lại của người dân.

Nhiều dự án chung cư được cấp phép nằm trong những con hẻm nhỏ tại TP HCM chỉ vừa đủ 2 chiếc xe ô tô qua lại chen nhau. Chẳng hạn, một dự án chung cư trên đường Khuông Việt (quận Tân Phú), do Công ty CP Địa ốc Tân Bình làm chủ đầu tư, được xây dựng trong con đường bề rộng chỉ 7-8m, trong khi đó tại đây sẽ có hàng trăm gia đình dọn về sống, nhà cửa người dân xung quanh 2 bên cũng đã dày đặc.

Tại TP HCM, các dự án “chui vào” trong khu dân cư nhiều nhất có thể kể đến các quận 7, 12, Tân Phú, Thủ Đức, Tân Bình. Trước tình trạng trên, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đang rà soát và phối hợp với Sở Giao thông - Vận tải xác định các điểm nóng ùn tắc giao thông để khoanh vùng và đề xuất UBND TP HCM hạn chế đầu tư cao ốc.

Các chuyên gia BĐS cho rằng, tại những khu vực hạ tầng đường đang kẹt không nên cho xây thêm chung cư. Nếu chủ đầu tư muốn làm dự án cần đóng góp kinh phí để Nhà nước đầu tư mở rộng hạ tầng, phục vụ đáp ứng yêu cầu xây dựng. Vì khi nhà đầu tư đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, Nhà nước phải có trách nhiệm đầu tư, hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Nhưng do 2 nguồn lực này có độ vênh quá lớn nên trong một giai đoạn nhất định phải chấp nhận tạm ngưng đầu tư cao ốc. Nếu nhà đầu tư vẫn có nhu cầu đầu tư ở các điểm nóng này có thể xem xét, song phải đóng góp khoản kinh phí xử lý. Sở Quy hoạch - Kiến trúc sẽ phối hợp với Sở Tài chính để tính toán, đề xuất cụ thể.

Ông Trần Quang Lâm, Phó Giám đốc Sở Giao thông - Vận tải TP HCM, cho hay: “Sở Giao thông - Vận tải đang soạn thảo quy trình đánh giá tác động giao thông khi thực hiện các dự án cao ốc, trung tâm thương mại. Theo đó, trước khi thực hiện dự án, chủ đầu tư phải có trách nhiệm thuê tư vấn độc lập thực hiện việc đánh giá tác động của dự án trong quá trình thi công, khai thác đến hệ thống giao thông hiện hữu. Việc này nhằm chuẩn hóa trong việc phối hợp, tham gia góp ý của ngành giao thông về tác động của các dự án cao ốc, trung tâm mại đến hiện trạng giao thông”.

Bên cạnh đó, UBND TP cũng giao nhiệm vụ cho Sở Giao thông - Vận tải tham gia góp ý từ khâu xét duyệt các chỉ tiêu quy hoạch, lập quy hoạch mặt bằng đối với các dự án cao ốc, trung tâm thương mại. Điều này sẽ góp phần tháo gỡ các bất cập trong việc đầu tư cao ốc làm ảnh hưởng đến giao thông.

Vì khi có sự tham gia từ giai đoạn này, nếu xét thấy dự án có tác động xấu đến giao thông, Sở Giao thông - Vận tải có kiến nghị điều chỉnh quy mô, chức năng hoạt động hoặc khuyến cáo nhà đầu tư giãn tiến độ đầu tư, hoàn thiện dự án so với việc đầu tư, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật giao thông khu vực.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu kiến nghị, nguyên tắc hạ tầng đi trước, xây dựng đi sau, dứt khoát phải được thực hiện nghiêm túc. Nhà nước phải có trách nhiệm hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông theo quy hoạch. Do đó, không thể nói nhà đầu tư có lỗi dù họ tìm nhiều cách tăng mật độ xây dựng, thêm tính năng cho dự án cao ốc, trung tâm thương mại. Vấn đề là việc các cơ quan có thẩm quyền xét duyệt, cấp phép chưa làm hết chức năng. "Tôi đề nghị cần chấm dứt quy trình ngược trong cấp phép xây dựng dự án nhà cao tầng, trung tâm thương mại. Phải có đánh giá tác động và phải gắn trách nhiệm của nhà đầu tư đối với hệ quả do dự án của họ gây ra", ông Châu nói.

Đồng thời, ông Châu cũng đưa ra một số khuất tất trong cấp phép đầu tư, điển hình một số chung cư phải “mượn đường” mới vào được dự án. Tức là dù không có đường vào nhưng chủ đầu tư đã “phù phép” để dự án vẫn được cấp phép và hình thành.