Địa ốc
09/04/2017 08:42

Những quy tắc vàng khi đầu tư địa ốc

Khi đầu tư nhà đất, vị trí là tiêu chuẩn hàng đầu cần quan tâm, nhưng quy hoạch, lộ giới cũng tác động đến thành bại của thương vụ.

Những câu hỏi sau đây mách bạn các chuẩn mực vàng được giới đầu tư bất động sản áp dụng để có tỷ suất sinh lời cao.

Điều gì đóng vai trò quan trọng nhất giúp nhà đầu tư xác định giá trị bất động sản?

Có rất nhiều yếu tố cấu thành nên giá trị bất động sản, nhưng yếu tố quan trọng hàng đầu là vị trí. Giới buôn địa ốc có câu thần chú nổi tiếng như sau: "Chọn bất động sản, yếu tố đầu tiên cần quan tâm là vị trí, yếu tố thứ hai là vị trí và yếu tố quan trọng thứ ba cũng là vị trí. Rút ngắn lại là chỉ cần quan tâm đến vị trí, vị trí và vị trí là đủ".

Với chung cư, vị trí quyết định căn hộ sẽ thuộc phân khúc cao cấp hay bình dân. Với nhà đất, vị trí quyết định tài sản ở vùng giá nào, căn cứ theo tuyến đường. Với bất động sản nghỉ dưỡng, vị trí cách bờ biển cũng quyết định resort 3-5 sao, giá thuê đắt đỏ tới đâu. Tương tự, vị trí cũng quyết định cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại thuộc hạng A hay các hạng thấp hơn.

Loại quy hoạch nào đáng sợ nhất nhà đầu tư bất động sản phải tránh?

Quy hoạch treo là tình trạng các kế hoạch sử dụng đất đã được hoạch định nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng tiến độ. Quy hoạch treo diễn ra trong bối cảnh các địa phương công bố quy hoạch các khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế, chế xuất công nghệ cao, các đặc khu; vùng nuôi trồng thuỷ sản; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật giao thông; khu sinh thái, khu đô thị mới và các khu biệt thự nhà vườn... nhưng chưa thực hiện xong.

Trên thực tế, rất nhiều vùng, khu, cụm đã duyệt quy hoạch nhưng không có dự án đầu tư hoặc có, nhưng rất ít dự án, hoặc có nhiều dự án, nhưng không ít dự án “ma” (dự án xin đất nhưng không thực hiện). Điều này dẫn tới chủ đất trong vùng quy hoạch mất đất canh tác, mất đất ở. Trong khi đó, rất nhiều đất thu hồi lại không có dự án thực hiện và bị bỏ hoang hoá nhiều năm. Người có nhà đất trong vùng quy hoạch treo gặp phải tình trạng bị hạn chế quyền xây dựng, hạn chế sửa chữa lớn, hạ tầng cấp thoát nước chưa đầu tư đồng bộ, bồi thường, tái định cư chậm. Do đó, giới đầu tư địa ốc ngán nhất là đụng phải quy hoạch treo.

Yếu tố nào sau đây có khả năng "thổi" giá nhà tăng đột biến?

Hạ tầng là yếu tố tích cực nhất có khả năng tạo lợi nhuận đột biến cho bất động sản. Trong lịch sử hình thành và phát triển của thị trường địa ốc, đầu tư căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự… đón sóng hạ tầng vẫn được áp dụng phổ biến tại các thành phố lớn của Việt Nam. Các hạ tầng đã từng khiến nhà đất tại nhiều thành phố lớn (đặc biệt là TP HCM) tăng giá mạnh 15-30%, thậm chí cao hơn (60-70%) gồm: xây cầu, bổ sung hệ thống cầu vượt, nâng đường chống ngập, phóng đường rộng hơn, mở đường mới, hình thành đại lộ xuyên đô thị...

Đầu tư nhà phố hẻm trường hợp nào sau đây đáng lo ngại nhất?

Nhà to trong con hẻm nhỏ bị khuyến cáo là không nên đầu tư vì khó có cơ hội sinh lời cao. Tuy nhiên, đây chưa phải là tình huống cấp bách nhất cần cảnh báo. Trường hợp mua phải nhà nhỏ lại vướng lộ giới hẻm treo thì suất đầu tư rơi vào vùng nguy hiểm, nguy cơ thua lỗ rất cao. Nguyên nhân là nhà đã nhỏ lại vướng lộ giới hẻm treo mua về xây dựng bị hạn chế do vướng quy hoạch khiến tài sản thường bị định giá thấp. Đến khi cần bán, trên giấy chứng nhận thể hiện vướng quy hoạch hẻm nên cũng khó giao dịch và dễ bị ép giá. Trong khi đó, quy hoạch hẻm một khi đã bị treo rất khó xác định thời gian nào sẽ xóa quy hoạch này. Trong thời gian chờ đợi, nhà đầu tư đã mất đi không ít chi phí cơ hội.

Kỹ năng nào quan trọng nhất đối với nhà đầu tư bất động sản?

Nhằm đảm bảo an toàn cho dòng vốn và đạt tỷ suất sinh lời cao, nhà đầu tư bất động sản cần trang bị cho mình càng nhiều kỹ năng càng tốt, trong đó, định giá là một kỹ năng đặc biệt quan trọng. Nếu định giá sai, nhà đầu tư có nhiều rủi ro như mua cao, bán thấp hoặc thuê bất động sản với giá ngất ngưởng dẫn đến giá thành sản phẩm không phù hợp, khó cạnh tranh, tỷ suất sinh lời của suất đầu tư bị thu hẹp.

Bất động sản nào được cơ quan quản lý giám sát nhiều nhất hiện nay?

Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở hình thành trong tương lai đang được các cơ quan quản lý nhà nước giám sát chặt chẽ nhất hiện nay nếu so với các kênh đầu tư bất động sản khác. Các cơ quan liên ngành từ quy hoạch kiến trúc, xây dựng, tài nguyên môi trường, phòng cháy chữa cháy… đều tham gia vào quá trình cấp phép xây dựng và đưa vào vận hành nhà chung cư.

Đầu tư bất động sản nào có giá trị thấp nhưng biên lợi nhuận cao nhất?

Đất nông nghiệp có giá trị rẻ nhất so với tất cả các kênh đầu tư khác, vì đây là loại hình bất động sản sơ khai nhất. Để đầu tư vào đất nông nghiệp, người mua thường tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng lên thành đất thổ cư. Nếu đã lên thổ cư thành công, nhà đầu tư có thể tách thửa, xây nhà, sang nhượng. Lúc này, giá trị tài sản đã tăng lên qua nhiều công đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý. Nếu đầu tư đất nông nghiệp theo quy trình này thành công, lợi nhuận sẽ đột biến so với đầu tư các loại tài sản đất thổ cư, căn hộ, biệt thự hay nhà phố. Tuy nhiên, rủi ro khi đầu tư đất nông nghiệp cũng không hề nhỏ do liên quan rất nhiều đến thủ tục pháp lý và quy hoạch.

(Theo Vũ Lê/VNE)

Viết bình luận

HDBank nhận “Giải thưởng chất lượng thanh toán quốc tế xuất sắc năm 2023” từ Citibank

HDBank nhận “Giải thưởng chất lượng thanh toán quốc tế xuất sắc năm 2023” từ Citibank

Ngân hàng 17:41

Ngày 26-3-2024, HDBank vinh dự nhận “Giải thưởng chất lượng thanh toán quốc tế xuất sắc năm 2023” (Straight Through Processing – STP) do Citibank trao tặng.

Hạ tầng giao thông Đèo Cả lọt Top 10 Nhà thầu xây dựng hạ tầng – công nghiệp năm 2024

Hạ tầng giao thông Đèo Cả lọt Top 10 Nhà thầu xây dựng hạ tầng – công nghiệp năm 2024

Sản xuất - Kinh doanh 17:40

Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) chính thức công bố Top 10 Công ty xây dựng năm 2024, trong đó, Hạ tầng giao thông Đèo Cả (mã cổ phiếu: HHV) lọt vào danh sách Top 10 Nhà thầu xây dựng hạ tầng – công nghiệp năm 2024.

Tập đoàn GELEX tổ chức thành công Đại hội đồng cổ đông 2024

Tập đoàn GELEX tổ chức thành công Đại hội đồng cổ đông 2024

Sản xuất - Kinh doanh 20:09

Sáng 28-3-2024, Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên năm 2024 của Công ty cổ phần Tập đoàn GELEX đã diễn ra tại Hà Nội. Với sự đồng thuận và nhất trí cao, Đại hội đã thông qua toàn bộ các báo cáo, tờ trình và nhiều nội dung quan trọng khác.

Tập đoàn Đèo Cả và VDB Lâm Đồng ký thỏa thuận hợp tác thực hiện dự án PPP

Tập đoàn Đèo Cả và VDB Lâm Đồng ký thỏa thuận hợp tác thực hiện dự án PPP

Sản xuất - Kinh doanh 20:09

Ngày 28-3-2024, Tập đoàn Đèo Cả và Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) - Chi nhánh Lâm Đồng ký kết thoả thuận hợp tác về tài trợ vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư hạ tầng giao thông theo phương thức đối tác công tư (PPP).

EVNHCMC tiếp và làm việc với Bộ trưởng Phát triển kinh tế, Thương mại quốc tế và Xúc tiến xuất khẩu Canada

EVNHCMC tiếp và làm việc với Bộ trưởng Phát triển kinh tế, Thương mại quốc tế và Xúc tiến xuất khẩu Canada

Doanh nghiệp 20:00

Sáng 28-3-2024, ông Phạm Quốc Bảo, Chủ tịch HĐTV và ông Luân Quốc Hưng, Phó Tổng giám đốc EVNHCMC đã tiếp và làm việc với Bộ trưởng Phát triển Kinh tế, Thương mại Quốc tế và Xuất khẩu Canada – bà Mary Ng.

Đến TTC Van Phong Bay Resort nghe chia sẻ kinh nghiệm quản trị từ doanh nhân Đặng Văn Thành

Đến TTC Van Phong Bay Resort nghe chia sẻ kinh nghiệm quản trị từ doanh nhân Đặng Văn Thành

Doanh nghiệp 17:36

Cuộc đời của mỗi doanh nhân được ví như “cuốn sách sống” truyền cảm hứng cho thế hệ kế tiếp. Có mất mát, khó khăn, nhưng cũng có rất nhiều thành tựu. Những kinh nghiệm thực tế này không chỉ vô cùng quý giá mà còn là động lực mạnh mẽ cho bất kỳ ai.

Góc nhìn: Libera Nha Trang và tư duy tiếp cận mới

Góc nhìn: Libera Nha Trang và tư duy tiếp cận mới

Bất động sản 15:48

Từ trước đến nay, và kể cả trong tương lai, thế giới chưa bao giờ phủ nhận sức hấp dẫn đặc biệt của những đô thị biển.