Cùng đó, thị trường BĐS bị nhiễu thông tin, có nơi cho rằng thị trường đang nóng sốt, có nơi lại cảnh báo nguy cơ bong bóng BĐS khiến người mua nhà khó đưa ra quyết định.

Giải mã thị trường năm 2015

Để trả lời cho câu có nên mua nhà trong thời điểm hiện tại hay không thì một chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm về thị trường BĐS khuyên chúng ta trước tiên phải hiểu biết bản chất của thị trường trong năm 2015 là gì? Khi đã hiểu rõ bản chất của thị trường năm 2015 thì bạn mới có quyết định đúng đắn, bởi bản chất của thị trường 2016 rất khác so với 2015.

Nói ra rất động chạm nhưng khi phân tích thị trường phải loại bỏ các yếu tố tác động mang tính nhất thời, ngắn hạn. Những yếu tố tác động đối với thị trường BĐS mang tính tạm thời rất nhiều như biến động của thị trường vốn, mặt bằng lãi suất ngân hàng, các chính sách vĩ mô về xây dựng, quy hoạch, thuế nhà đất… Các công trình nghiên cứu trước đây về nhu cầu nhà ở, tăng trưởng tự nhiên (mua để phục vụ nhu cầu ở của người dân) cho thấy tốc độ tăng trưởng khoảng từ 5 - 7%/năm, tương đương với khoảng 7.000 căn hộ đối với TP.HCM. Chính vì vậy, không thể tính được nhu cầu mua nhà nhưng không phải phục vụ mục đích để ở, chẳng hạn mua nhà như một cách giữ tiền, làm kênh đầu tư sinh lợi…

42.000 căn là số căn hộ bán được trên thị trường năm 2015 và một phần của năm 2014. Đây là con số vô cùng ấn tượng, tăng trưởng có tính đột biến. Cũng có nguồn tin cho biết, trong năm 2015 có 39.000 căn hộ giao dịch thành công. Riêng đối với TP.HCM, khoảng 15.000 căn là con số giao dịch trong năm 2015. Nếu loại bỏ con số khoảng 7.000 căn hộ được bán cho nhu cầu thực mua để ở thì vẫn còn lại khoảng 8.000 căn hộ bán cho các nhà đầu tư thứ cấp, mua với mục đích chờ giá lên sẽ bán lại…

Vị chuyên gia còn phân tích thêm: “Có thể khẳng định, năm 2015 là năm đỉnh điểm của thị trường nếu tính từ năm 2008, năm giao dịch nhà đất tăng đột biến nhưng điều này không lặp lại trong năm 2016”.

Nguồn cung căn hộ trên thị trường đang rất dồi dào. Ảnh Hoàng Triều

Cũng theo chuyên gia này: “2015 là năm thị trường hồi phục rõ nét sau nhiều năm ì ạch. Có những thời điểm thị trường rất khan hiếm nguồn cung mới, các dự án có vị trí tốt, giá bán phải chăng… khi đưa ra thị trường ngay trong tháng đầu tiên có mức tiêu thụ trên 50%, đây là một tỉ lệ rất cao. Thực tế cho thấy, những người mua căn hộ vào dịp cuối năm 2014 đầu năm 2015, đến cuối năm 2015 khi sang lại đều có mức lợi không thấp hơn 10%. Cá biệt, một số dự án căn hộ trên địa bàn quận 2 và quận 4, ghi nhận mức lời trên 20%. Đây là một hiện tượng rất hiếm trên thị trường BĐS, chỉ trong một thời gian ngắn giá căn hộ tăng cao, tính thanh khoản tốt.

Chính điều này đã kích hoạt các nhà đầu tư thứ cấp tham gia làm cho thị trường rất nhộn nhịp. Thị trường BĐS phải nói là rất hưng phấn trong 3 tháng cuối năm 2015, ai mua căn hộ đầu tư trước đó, nếu sang nhượng lại đều có lời đáng kể. Giới đầu tư thứ cấp đã ôm hàng rất nhiều với hy vọng sau Tết Nguyên đán thị trường BĐS sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ như kịch bản của năm 2008. Tuy vậy, sau Tết Nguyên đán, thị trường dưới tác động của chính sách đã rẽ sang hướng khác, các nhà đầu tư thứ cấp không thể bán lại được nguồn hàng đã gom. Có thể nói, thị trường BĐS năm 2015 hưng phấn là do giới đầu tư lướt sóng tạo ra chứ không phải do nhu cầu nhà ở bùng nổ”.

Trong năm 2015, thị trường BĐS có yếu tố hỗ trợ nên chạy rất tốt. Lãi suất cho vay thương mại trên dưới 8%/năm và ổn định suốt cả năm tạo điều kiện cho người mua nhà. Riêng đối với phân khúc nhà đất giá thấp, chính phủ có gói 30.000 tỉ đồng để hỗ trợ người mua nhà...

Hãy chờ đến cuối năm!

Các chuyên gia khuyên rằng nếu ai muốn mua nhà hãy đợi đến cuối năm vì lúc đó mọi yếu tố tác động thị trường mang tính ngắn hạn, nhất thời qua đi (khi chính sách áp dụng vào thực tế có một độ trễ nhất định, thường là 6 tháng đến 1 năm). Thị trường vốn sẽ là một trong những yếu tố được cho sẽ tác động lớn đến thị trường BĐS. Và một trong những yếu tố tác động lên thị trường vốn đó là Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Vào tháng 5/2016, Thông tư 06 đã bắt đầu thay thế cho Thông tư 36 về tỉ lệ vốn huy động ngắn hạn chuyển sang cho vay trung và dài hạn…

Tỉ lệ vốn huy động ngắn hạn chuyển sang cho vay trung dài hạn là 50%, sau khi Thông tư 06 có hiệu lực, hiện tại room vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn cũng chỉ còn khoảng hơn 15%. Vì vậy, nguồn vốn mà thị trường BĐS có thể huy động từ các tổ chức tín dụng không còn nhiều. Cũng liên quan đến thị trường vốn, năm 2015 thị trường nhà giá thấp có cú hích từ gói 30.000 tỉ đồng, nhưng năm 2016 sẽ không còn cú hích của gói 30.000 tỉ đồng. Việc hỗ trợ vốn cho các đối tượng thu nhập thấp sẽ được thực hiện theo Luật Nhà ở 2004 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Tuy vậy, cho đến nay, việc bố trí nguồn vốn vẫn là câu hỏi lớn. Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, Bộ Tài chính đề xuất ngân hàng nhà nước cho tổ chức tín dụng vay tái cấp vốn với lãi suất tái cấp vốn hiện nay. Trong khi đó, Bộ Xây dựng lại cho rằng đề xuất của Bộ Tài chính là không hợp lý, vì đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Trong khi đó, Bộ Kế hoạch - Đầu tư lại đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Chính sách xã hội và các cơ quan liên quan huy động các nguồn vốn khác ngoài ngân sách nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, do ngân sách nhà nước dành cho đầu tư phát triển còn khó khăn, nhu cầu chi thường xuyên lớn… Có thể thấy, từ đây cho đến cuối năm 2016, việc thu xếp nguồn vốn để cho vay mua nhà ở xã hội khó có thể ổn thỏa. Trong nửa cuối năm 2016 thị trường vốn không thể hỗ trợ được nhiều cho thị trường BĐS như năm 2015.

Một yếu tố nữa để tin rằng giá nhà từ đây đến cuối năm sẽ được điều chỉnh đó là áp lực cạnh tranh bán hàng do nguồn cung quá dồi dào. Theo số liệu của Hiệp hội BĐS Tp.HCM, tổng nguồn cung của Tp.HCM có thể đạt 57.000 căn hộ. Đây là một con số lớn, trong khi đó tỉ lệ hấp thu của thị trường trong 2 quý đầu năm đang mức thấp đáng ngại, quý I là 17 % và quý II chỉ đạt 16%. Theo nhận định của CBRE Việt Nam, với nguồn cung vượt qua khá nhiều so với nguồn cầu, nhiều khả năng trong các tháng tới, thị trường sẽ tiếp tục diễn biến chậm lại theo xu thế phát triển bền vững hơn.

Vì vậy, các chuyên gia khuyên người có nhu cầu mua nhà hãy kiên nhẫn chờ đến cuối năm 2016, thời điểm đó mua nhà sẽ có lợi hơn nhiều so với hiện nay.