Vàng thau lẫn lộn

HoREA cho biết, tính từ quý I tới quý III/2016, giao dịch bất động sản (BĐS) có dấu hiệu chững lại, nhất là giao dịch tại phân khúc BĐS hạng sang. HoREA cho rằng, thị trường quý IV/2016 đến Tết Nguyên đán 2017 sẽ có sự bứt phá từ những dự án tầm trung đang rầm rộ mở bán và qua báo cáo từ chủ đầu tư trong tháng 10 và 11 cho thấy dự án mở bán đều có thanh khoản rất tốt.

Trên thực tế, nhiều dự án đắt hàng thật bởi đánh trúng vào nhu cầu của người tiêu dùng với giá cả và chất lượng tốt. Song, không thể có chuyện “dàn hàng ngang cùng tiến”. Bởi sức cầu trên thị trường là hữu hạn, nếu thanh khoản đổ về dự án này thì những dự án khác, đặc biệt là dự án lân cận có nguy cơ bị hút mất khách.

Ngày 12-11 vừa qua, Công ty CP Địa ốc Kim Oanh thông báo mở bán dự án Bien Hoa Riverside (xã Tân Hạnh, TP. Biên Hòa) với 268 nền đất. Sau 1 giờ mở bán, chủ đầu tư thông báo đã bán hết sạch hàng. Hay Dream Home Palace do Công ty CP Nhà Mơ và Tập đoàn The Global Group Nhật Bản làm chủ đầu tư cũng đã công bố mức tiêu thụ khá thành công, khi 450 căn hộ thuộc giai đoạn 2 của dự án này đã được khách hàng đặt mua hết chỉ trong một buổi sáng.

Bên cạnh đó, thị trường đang đón nhận hàng loạt dự án BĐS mới bung hàng như Công ty Địa ốc HimLam Land đầu tháng 12 đưa ra thị trường dự án Him Lam Phú An với hơn 1.000 căn hộ; Tập đoàn Novaland rầm rộ bung hàng và mở bán tiếp những dự án mới; Công ty HungThinhLand cũng đưa ra 3 dự án với gần 2.000 căn hộ tại các quận khác nhau. Các chủ đầu tư này đều thông báo sau khi giới thiệu hoặc mở bán thì giao dịch thực hiện tại mỗi dự án đều lên tới trên 80% con số mở bán.

Thị trường không thể dàn hàng ngang cùng tiến mà vẫn có sốt, có lạnh.

Mặc dù còn những dấu hỏi khi không thể kiểm chứng con số thanh khoản được công bố tại các dự án trên, song ít nhất đó là của các chủ đầu tư tên tuổi, đồng thời lễ mở bán cũng thu hút rất đông người quan tâm. Trên thực tế, có những chủ đầu tư còn khá lạ lẫm trên thị trường, thậm chí dự án đã có “tiền sử” khó bán nhưng vẫn công bố con số thanh khoản rất cao.

Tại khu Nam TP HCM, dự án River City do liên doanh 3 công ty, trong đó có Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư chính, với 8.000 căn hộ được chủ đầu tư thông báo mở bán rầm rộ và quảng bá về sự thu hút khách hàng. Nhưng trái ngược với quảng cáo này là sự vắng người thăm quan ở các sàn giao dịch giới thiệu dự án.

"Cháy hàng" hay sốt ảo?

So sánh với báo cáo của HoREA và những thông báo của nhiều chủ đầu tư về độ nóng sốt khi các dự án mở bán có độ chênh lệch khá cao. Điều này khiến người dân và giới chuyên gia đặt câu hỏi, đâu mới là sự thật của thị trường BĐS TP HCM hiện nay?

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM, năm 2016, Thành phố có khoảng hơn 45.000 căn hộ mới được các chủ đầu tư đưa ra thị trường, trong khi lượng tồn kho thị trường này năm 2015 là 14.490 căn hộ.

Đại diện HoREA còn chỉ rõ sự lệch pha cung - cầu đang diễn ra phổ biến hiện nay. Đó là việc quá ít dự án nhà ở thu nhập thấp, chủ đầu tư chủ yếu phát triển dự án BĐS tầm trung và cao cấp với giá tiền từ 1,5 tỷ đồng/căn hộ trở lên, trong khi đối chiếu với thu nhập người dân TP HCM thì một bộ phận lớn không thể mua được căn hộ dạng này.

Tìm hiểu thực tế tại các dự án thông báo “cháy hàng”, PV ghi nhận ngoài những dự án nóng sốt thực sự thì có những dự án chỉ là sốt ảo. Chẳng hạn, một dự án ở vùng ven TP HCM, gần 1 tháng kể từ khi công bố đã bán xong toàn bộ dự án, nhưng PV vẫn được nhân viên sale nhiệt tình tư vấn khi có nhu cầu mua đất nền tại đây với mức giá không đổi là 6,2 triệu đồng/m2 cho những nền còn sót lại. Lý do là bởi "có khách đặt mua nhưng đổi ý, trả lại hàng".

Ông Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Đất Xanh tại quận 2 cho biết, đây chỉ là chiêu tung sốt ảo của chủ đầu tư. Theo vị này, chiêu trò này tuy cũ nhưng vẫn được các chủ đầu tư thực hiện. Cụ thể, khi mở bán thì cho nhân viên giả khách hàng rồi thi nhau tung tiền đặt cọc mua nhà để tạo ra sự hiểu lầm cho khách hàng về độ nóng sốt của dự án, sau đó công bố số lượng bán thành công lớn và khi mở bán đợt 2 dự án thì tăng giá.

Đơn cử, một dự án tại TP HCM mở bán vào tháng 9/2016 với hơn 200 căn hộ cuối cùng ra thị trường. Dự án gồm 439 căn hộ cao cấp; 325 căn hộ office-tel và được giao nhà vào đầu quý I/2017. Mặc dù được chủ đầu tư truyền thông trước mở bán rất tốt, lễ mở bán lại chỉ thu hút được ít khách hàng tham dự và tới nay dự án này chỉ bán được hơn 10 căn hộ trên số lượng hơn 200 căn còn lại. Tất nhiên, trước đó dự án này cũng được chủ đầu tư thông báo là nóng sốt và “cháy hàng”.

Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản HungThinhLand, thị trường đúng là có những dự án “cháy hàng” thực sự và cũng có dự án chỉ là “cháy ảo”. Ông Hiền khuyến cáo khách hàng trước khi mua căn hộ dự án nào đó cần tìm hiểu kỹ về vị trí dự án, pháp lý và cả uy tín của chủ đầu tư, chứ không nên chỉ nhìn vào những con số thanh khoản được công bố rầm rộ.