Thế nào là một cơn sốt đất ảo?

Cơn sốt đất ảo là khái niệm chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng, mức tăng đột biến, gấp nhiều lần (tăng gấp 1,5-2 lần) trong một khoảng thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất không có thật. Người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ, không có nhu cầu mua để ở, cũng không xây dựng để khai thác kinh doanh, thường bỏ đất hoang và có xu hướng mua không quan tâm đến giá trị thực tế. Trường hợp sốt đất ảo giá đất được hình thành bởi tin đồn hoặc bởi thông tin chưa rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá đất liên tục tăng lên do tâm lý đám đông, dẫn đến xuất hiện quá nhiều nhu cầu ảo, khiến cho giá đất tăng thiếu cơ sở thực tế hoặc bị kỳ vọng thái quá.

Sốt đất ảo thường rơi vào khu vực vùng ven

Cơn sốt đất ảo thường bắt nguồn từ khu vực nào?

Khu vực vùng ven thường là điểm khởi phát của những cơn sốt đất. Tuy nhiên, với cơn sốt ảo khác biệt nằm ở chỗ khu đất chưa đủ động lực thúc đẩy gia tăng giá trị nhưng biên độ tăng lại quá lớn.

Cơn sốt đất thông thường chỉ diễn ra cục bộ một vài vị trí có biến chuyển hạ tầng, thay đổi quy hoạch, nơi có các dự án cầu, đường, công trình tầm cỡ được triển khai xây dựng đúng tiến độ cam kết. Tỷ lệ tăng thường không vượt ngưỡng 30-50% trong một vài quý đến một năm.

Còn cơn sốt đất ảo có diễn biến tăng giá mạnh trên 100% trong 6-12 tháng, thậm chí cao hơn chỉ trong thời gian ngắn. Phạm vi tăng giá mạnh xuất phát từ vùng ven lan ra vùng sâu vùng xa và bùng phát trên diện rộng ngay cả với tin đồn hoặc những thông tin chưa được kiểm chứng, chưa được công bố rộng rãi.

Tại sao những cơn sốt đất lại bắt nguồn từ khu vực vùng ven?

Diễn biến giá đất trên thị trường bất động sản thường phát triển có tính chu kỳ (lên xuống trong những khoảng thời gian dài), theo nguyên tắc nước chảy về chỗ trũng. Giá đất những khu vực nào còn rẻ, còn thấp sẽ từng bước hình thành mặt bằng giá mới và được săn lùng, đầu cơ nhiều hơn. Do đất vùng ven luôn rẻ hơn các khu vực khác nên khu vực này là tâm điểm của những cơn sốt đất. Các nhà đầu cơ thường có thói quen đổ xô ra vùng ven mua đất vì có thể tiết kiệm được chi phí đầu vào và kỳ vọng sự phát triển hạ tầng đồng bộ trong tương lai có thể kích giá đất tăng lên đáng kể.

Tốc độ tăng giá nhanh nhất của cơn sốt đất từng xảy ra tại TP HCM như thế nào?

Tại TP HCM, cơn sốt đất đã từng diễn ra nhiều lần trong quá khứ, lần gần nhất là cột mốc năm 2007. Khi đó, diễn biến tăng giá bất động sản xảy ra nhiều lần trong một vài ngày. Có khi nhà đất sáng được chào một giá, chiều xuất hiện một mức giá khác cao hơn. Giá đất tại thời điểm diễn ra cơn sốt ảo được các đơn vị môi giới địa phương cập nhật nhiều lần trong ngày, hàng tuần chứ không phải theo quý (3 tháng một lần) như thông lệ. Biên độ tăng giá đất cũng vượt ngưỡng phổ biến của kênh đầu tư này (bình quân 15-25% một năm, cao nhất 30-50%/năm), khi sốt đất tỷ lệ tăng có thể lên đến 70-100% một năm thậm chí cao hơn là 200%.

Những yếu tố nào tạo điều kiện hình thành nên cơn sốt đất ảo?

Theo các chuyên gia, cơn sốt đất đất ảo không tự nhiên xuất hiện trong một thị trường phát triển ổn định và bền vững. Nó được hình thành bởi tổng hòa nhiều điều kiện bất ổn hoặc bất hợp lý kéo dài.

Cú hích hạ tầng quá mạnh mẽ với các dự án giao thông, hạ tầng xã hội và điều chỉnh quy hoạch liên tục được công bố rầm rộ cùng một thời điểm được cho là liều thuốc quá đà dù bắt nguồn của câu chuyện hạ tầng là sự quá tải trong đô thị đã lên mức cảnh báo.

Kế đến là hiện tượng thị trường bùng nổ thông điệp lạc quan, kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận đột biến từ môi giới, chủ đầu tư, hình thành nên tâm lý đám đông. Sau cùng là tác động nhân quả, kỳ vọng càng lớn tiền bơm vào thị trường địa ốc càng nhiều do hành vi đầu cơ lên cao.

Lẽ ra dòng tiền cần được đầu tư mạnh mẽ cho sản xuất hàng hóa phục vụ xã hội, cơn sốt ảo hút dòng tiền chảy nhiều vào bất động sản, đặc biệt là đất đai nhưng lại bỏ hoang, không có sự xây dựng, khai thác, vận hành, dẫn đến dòng vốn bị đánh giá chỉ là dòng tiền chết. 3 điều kiện này nếu tích tụ lâu ngày sẽ trở thành những mầm bệnh tương lai gây tổn thương thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung.

Hạ tầng giao thông làm cho đất sốt ảo!

Hệ lụy lớn nhất của cơn sốt đất ảo là gì?

Cơn sốt đất ảo sẽ dẫn đến sự xuất hiện giá đất tăng ảo, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, là một trong những nguyên nhân thổi phồng bong bóng bất động sản. Khi cơn sốt đất ảo diễn ra, dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn dần, đến ngưỡng bong bóng được bơm căng, có thể xảy ra đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ, gây thiệt hại cho nền kinh tế.

Hệ lụy của cơn sốt ảo là ngay sau đó, thị trường có thể bước vào chu kỳ suy thoái nhẹ hoặc nặng hơn là khủng hoảng. Tùy vào sức đề kháng của nền kinh tế và tác động của ngoại lực (thị trường quốc tế - do ảnh hưởng của toàn cầu hóa) mà chu kỳ đi xuống sẽ ngắn hay dài. Dòng tiền lẽ ra được đầu tư vào sản xuất tiêu dùng, quay vòng vốn nhanh để tái sản xuất, giúp phát triển nền kinh tế, khi gặp cơn sốt đất ảo có thể trở thành dòng tiền "bất động" bị chôn trong đất. Trong trường hợp người mua bất động sản sử dụng dòng vốn vay, cơn sốt ảo còn tác động không nhỏ đến hệ thống ngân hàng.

Làm cách nào để hạn chế rủi ro đầu tư khi thị trường xảy ra sốt ảo?

Để hạn chế rủi ro khi đầu tư địa ốc khi thị trường xuất hiện dấu hiệu sốt ảo, các chuyên gia khuyến cáo người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm vì nguy cơ mất tiền thậm chí thua lỗ là rất lớn.

Các bước cần chuẩn bị là, người mua phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Trước khi quyết định giao dịch, cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp. Đó là so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, mật độ dân số, tiện ích xung quanh, khoảng cách di chuyển và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác trong giai đoạn thị trường bị nhiễu loạn thông tin. Nếu nhận thấy giá bất hợp lý, không nên mua vào vì rủi ro rất lớn. Thậm chí giới chuyên môn còn khuyên nhà đầu tư cân đối dòng tiền cho phù hợp, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản, tránh đi vay trong giai đoạn thị trường sốt ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.