Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) cho biết trong tầm nhìn một thập niên, thậm chí ngắn hơn, dự án giải tỏa nghĩa trang Bình Hưng Hòa có thể mang lại nhiều thay đổi quan trọng cho khu Tây TP HCM. Nếu việc di dời diễn ra đúng như kế hoạch có thể biến nơi đây thành khu đất vàng quy mô lớn hiếm có còn sót lại của Sài Gòn trong 10 năm tới. Chuyên gia này đưa ra 6 cơ sở để chứng minh cho điều này.

Nghĩa trang Bình Hưng Hòa được đánh giá có tiềm năng trở thành "đất vàng" mới của TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Vị trí đẹp

Nhìn trên bản đồ quận Bình Tân, nghĩa trang Bình Hưng Hòa được bao bọc xung quanh bởi các tuyến đường sầm uất: Bình Long, Tân Kỳ Tân Quý, Mã Lò, Kênh nước đen, Bờ bao Tân Thắng. Đây là một trong những vị trí đắc địa của trục đô thị phía Tây TP HCM, cách trung tâm thành phố khoảng 12km, lấy cột mốc từ chợ Bến Thành, quận 1. Khoảng cách này là bán kính vàng để phát triển các đô thị mới giữa lòng Sài Gòn vì thời gian di chuyển dao động trên dưới 30 phút về khu trung tâm.

Quy mô đáng mơ ước để hình thành khu đô thị

Dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa được duyệt quy mô 44ha, trong đó 24ha quy hoạch thành công viên cây xanh, khoảng 20ha còn lại là khu nhà ở cao tầng, phức hợp và thương mại dịch vụ. Nhìn tổng thể, quy mô này đáng mơ ước đối với các nhà phát triển đô thị về độ hài hòa giữa không gian sống và không gian tự nhiên. Đặc biệt trong bối cảnh TP HCM còn thiếu mảng xanh thì công viên là "lá phổi" lọc không khí không chỉ của quận Bình Tân mà còn của cả khu Tây và cả đô thị trên 10 triệu dân. Mô hình khu dân cư mới kèm theo đó là quỹ đất lớn phủ xanh bởi công viên đang khan hiếm dần tại TP HCM. Do đó, dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa nếu giữ đúng quy hoạch có thể xứng tầm là khu đất vàng còn sót lại của Sài Gòn.

Hạ tầng hứa hẹn phát triển mạnh mẽ

Phường Bình Hưng Hòa, nơi nghĩa trang lớn nhất thành phố tọa lạc, là địa bàn có địa hình cao của quận Bình Tân, kết nối giao thông thuận lợi. Với vị thế là một trong những cửa ngõ phía Tây Sài Gòn, khu vực này có thể hưởng lợi từ hàng loạt các dự án hạ tầng: quốc lộ 1A, các đường liên tỉnh lộ, đường vành đai, tuyến metro (đường sắt đô thị), mở rộng đường Tân Kỳ Tân Quý, Trường Chinh... Trong 5-10 năm tới, nhiều trục đường chính tại địa bàn này sẽ được chỉnh trang, nâng cấp. Do đó, viễn cảnh hạ tầng tại đây hứa hẹn sẽ phát triển mạnh mẽ trong tương lai là điểm cộng rất lớn cho quỹ đất vàng tại nghĩa trang Bình Hưng Hòa.

Mật độ dân số quanh nghĩa trang dày đặc

Theo báo cáo của UBND quận Bình Tân, dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa sẽ cải tạo môi trường sống cho khoảng hơn 300.000 dân. Độ phủ bao gồm các phường Bình Hưng Hòa, Bình Hưng Hòa A quận Bình Tân và phường Tân Quý, Sơn Kỳ, Phú Thọ Hòa quận Tân Phú. Tuy nhiên, số liệu cập nhật năm 2017 có thể lớn hơn con số 300.000 dân rất nhiều. Bởi lẽ Bình Tân và phần tiếp giáp Tân Phú là thủ phủ của dân nhập cư trung lưu, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Hình chụp bản đồ khu dân cư của địa bàn này cho thấy, nhà cửa san sát mọc quanh nghĩa trang và các tuyến đường bao bọc khu mộ lớn không còn nhiều đất trống. Đây chính là yếu tố quan trọng góp phần tạo nên vị thế vàng của đô thị tương lai nếu dự án giải tỏa nghĩa trang Bình Hưng Hòa thực hiện thành công.

Khu Tây cần bổ sung tiện ích, dịch vụ

Xung quanh nghĩa trang Bình Hưng Hòa hiện nay vẫn chỉ là khu dân cư thuần túy, chưa có nhiều các tiện ích, dịch vụ, khu vui chơi giải trí, khu mua sắm tập trung quy mô lớn phục vụ cộng đồng nơi này. Ước tính có không dưới nửa triệu dân tại khu vực nghĩa trang và vùng tiếp giáp sẽ phải di chuyển ngược ra những địa bàn xa hơn để tiếp cận các tiện ích, dịch vụ hiện đại. Đây là lý do tại sao đại siêu thị Aeon Mall đã tạo nên làn sóng mua sắm kiểu mới xuyên suốt nhiều năm qua khi xuất hiện lần đầu tiên tại TP HCM trên tuyến đường Bờ bao Tân Thắng, cách nghĩa trang Bình Hưng Hòa qua đường Bình Long.

Với sự thiếu hụt tiện ích, dịch vụ của địa bàn này, dự án di dời nghĩa trang dành khoảng 20ha để phát triển khu dân cư, khu phức hợp và thương mại là sự bổ sung cần thiết. Đây chính là ưu thế lớn góp phần khẳng định vị thế vàng của quỹ đất thuộc nghĩa trang Bình Hưng Hòa trong tương lai.

Rào cản tâm tâm linh sẽ thay đổi theo thời gian

Với công nghệ vệ sinh môi trường hiện đại, cách quy hoạch bài bản, nhu cầu chỉnh trang đô thị và giảm tệ nạn cũng như sự quá tải dân số đòi hỏi mở rộng quỹ đất ngày càng cấp bách của TP HCM, dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa sẽ dần nhận được sự đồng thuận của người dân.

Chính quyền TP HCM đã nhận ra cần phải hành động và quyết tâm hơn trong bài toán đánh đổi giữa việc gìn giữ đời sống tâm linh theo cách truyền thống với phát triển đô thị bền vững và hiệu quả. Như nhiều nước châu Á đang làm, điển hình là Singapore (nơi có quỹ đất khan hiếm và đắt đỏ) và hiện thực nhất là ngay giữa lòng Sài Gòn đã từng có tiền lệ giải tỏa các nghĩa trang để nhường đất cho phát triển đô thị, nghĩa trang Bình Hưng Hòa cũng không là trường hợp ngoại lệ. Vấn đề đặt ra là việc sử dụng quỹ đất vàng này như thế nào để nhận được sự đồng thuận cao và cho thấy bài toán đánh đổi là xứng đáng.

Chuyên gia GIBC nhận định giá trị của quỹ đất nghĩa trang Bình Hưng Hòa dự kiến đấu giá trong tương lai có thể cao hơn mốc tham chiếu nếu dự án di dời thực hiện đúng quy hoạch và đạt đúng tiến độ. Theo dự toán của đơn vị thẩm định giá được cơ quan chức năng công bố, nếu đấu giá 18ha đất có chức năng nhà ở, thương mại và phức hợp này sẽ mang về nguồn thu 2.496 tỉ đồng, tương đương gần 15 triệu đồng một m2. Nhưng khả năng giá trị đất nghĩa trang Bình Hưng Hòa tại thời điểm giải tỏa thành công có thể cao hơn gấp 2 thậm chí gấp 3 lần mức khởi điểm 15 triệu đồng mỗi m2.